جزوه ثبت و امور حسبی

پاسخ سوالات مرتبط با مقررات قانون خرید و تملك اراضی برای اجرای برنامه های عمرانی- عمومی و نظامی

1-مالك اعم از دارنده سند رسمی در جائی كه مقررات ثبتی اجرا شده و یا كسانی است كه به عنوان متصرف مالكند و اسناد عادی دارند.
2-صاحبان حقوق كشاورزی هم در قبال اجرای طرح های عمرانی حقوق خود را دریافت می نمایند.
3-دولت مطابق تبصره2ماده 10 قانون زمین شهری از پرداخت مالیات و حق تمبر و هزینه های دولتی ومعاملاتی در جریان آماده سازی و تفكیك و فروش اراضی معاف می باشد.
4-تشكیل شهرك های عمران شهرهای جدید مستند به تبصره 5 ماده 11 قانون زمین شهری است.
دو مبحث دیگر باید مورد تحلیل قرار گیرد:
الف- مباحث مربوط به مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت
ب-اراضی ملی شده و ارتباط آن با مقررات ماده 12 قانون زمین شهری
الف – در ارتباط با مقررات مواد 147 و 148 (مهلت اعتبار این مقررات برای مدت 5 سال از سال 78 تمدید شد.) اصلاحی قانون ثبت بیان مطالب زیر ضروری است:
1-مقررات اصلاحی مذكور مربوط به سال 1365 است وقانونگزار در مورد كسانی كه در اراضی دولتی یا غیر دولتی مبادرت به احداث اعیانی كرده اند كه به جهت موانع قانونی صدور سند برای آنها میسور نیست و نیز اراضی كشاورزی و نسقهای زارعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری واراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن كه مورد بهره برداری متصرفین است و افراد با سند عادی خریداری كرده اند كه به علت موانع قانونی صدور سند مالكیت برای آنها مقدور نیست هیاتهائی متشكل از قضات دادگستری و روسای ادارات ثبت در ادارات ثبت هر محل تشكیل شده و با رسیدگی به درخواست های افراد و احراز توافق طرفین در انجام معامله مراتب را جهت صدور سند مالكیت به اداره ثبت اعلام می نمایند.
2-علاوه بر مورد بند بالا ( در تمام موارد چنانچه بین متصرف و سازنده اعیان و مالك اعم از مفروز و مشاع توافق باشد رییس اداره ثبت اسناد و املاك رسیدگی و ارجاع امر به كارشناسی می نماید) چنانچه انتقال ملك به نحو مشاع بوده لیكن تصرف بصورت مفروز باشد وهیات توافق مالك یا مالكین مشاع را به تصرف افرازی احراز نماید با آگهی مورد در صورت عدم اعتراض ظرف یك ماه اداره ثبت مربوط سند مالكیت مفروزی را صادر می نماید. بدیهی است با وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. در مورد مذكور چنانچه تصرف مفروز مورد تایید هیات نباشد سند مالكیت مشاعی به دستور هیات توسط اداره ثبت صادر خواهد شد.
3-نكته در خور توجه این است كه حتی هیات در صورتی كه متصرف قادر به ارائه سند عادی هم نباشد در صورت بلامنازع تشخیص دادن تصرف مراتب را جهت صدور سند به اداره ثبت اعلام می نماید و الا موضوع به دادگاه احاله خواهد شد.
4-در هر صورت در فرض عدم حضور مالكین هیات در صورت احراز تصرف مراتب را به اداره ثبت محل اعلام خواهد كرد و اداره ثبت در دو نوبت مراتب را آگهی نموده و در صورت عدم وصول اعتراض سند مالكیت صادر نموده ودر صورت وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. به هر حال در فرض صدور سند و انقضای مهلت 15 روز هم حق مراجعه به دادگاه برای متضرر ممكن و مقدور می باشد.
5-مقررات مذكور در املاك موقوفه نیز جاری بوده و هیات های مربوط در صورت موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف (درصورت فقدان متولی) با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم با تعیین اجرت المثل زمین جهت صدور سند مالكیت برای اعیانی توسط اداره ثبت اتخاذ تصمیم خواهد كرد.
6- در خصوص اعیانی های احداثی در اراضی متعلق به دولت اولا چنانچه متصرف فاقد محل مسكونی باشد دولت عرصه ملك را به قیمت منطقه ای با ضافه بهای تاسیسات زیربنائی و تمام شده به سازنده اعیانی و متصرف می فروشد. در صورتیكه متصرف دارای واحد مسكونی دیگری باشد دولت می تواند عرصه را به قیمت عادله دروز طبق نظر كارشناس بفروشد. (همچنین در صورتی كه متصرف فاقد شرایط واگذاری بوده با تصرف برای استفاده غیرمسكونی است و نیز در خصوص تصرفات داخل در محدوده شهرها و حوزه استحفاظی در مورد تصرفات مازاد بر 1000 متر مربع قیمت روز محاسبه خواهد شد.) حكم این ماده در صورتی است كه سازمانهای دولتی و شهرداری ها و سایر موسسات و شركت های دولتی به اراضی متصرفی نیازمند نباشد.
7- درخصوص املاك موضوع مواد 147 و 148 كه اداره ثبت مبادرت به صدور رای می نماید هرگاه نیاز به امر تفكیك باشد هیات ها در واحدهای ثبتی بدون رعایت تشریفات مربوط و استعلام از شهرداری و رعایت طرح جامع مبادرت به صدور سند تفكیكی خواهند كرد.
ب- در خصوص اراضی ملی شده مسائل زیادی در عمل وجود دارد كه اجمالاً به آن اشاره میگردد:
1-اغل مشاهده شده است كه بعد از انقلاب و تصویب مقررات قانون لغو مالكیت اراضی موات شهری اعضا كمیسیون ماه 12 قانون زمین شهری بدون بررسی و استعلام وضعیت زمین از جهت ملی بودن اراضی را موات اعلام كرده و اسناد مالكیت افراد باطل و سند مالكیت به نام دولت و به عنوان موات صادر می شود و افراد با مراجعه به دادگاه و اثبتا سبق عمران موفق به تحصیل رای به ابطال رای كمیسیون ماده 12 و نیز ابطال اسناد مالكیت موات متعلق به دولت شده اند. در صورتی كه به موجب رای وحدت رویه شماره 681 مورخ 26/7/84 هیات عمومی دیوانعالی كشور: ( عرصه و اعیان كلیه جنگلها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلها كشور جزء امول عمومی محسوب و متعلق به دولت است و لو اینكه قبل از این تاریخ افراد آنرا متصرف شده و سند مالكیت گرفته باشند ... و به صرف تشخیص مزارت مذكئر وقطعیت آن اراضی مذكور در ملكیت دولت قرار می گیرد و عدم صدور سند مالكیت بنام دولت نافیمالكیت دولت نیست.
2- به موجب رای شمار 76/3 هیات عمومی دیوان عدالت اداری پرونده های موضوع ماده واحده ماده 56 قانون سال 1376 تعیین تكلیف اراضی احداثی اعم از اینكه داخل محدوده شهرها باشند یا خیر می باید در هیات موضوع ماده 56 مورد رسیدگی قرار گیرند. (قانون تعیین تكلیف اراضی اختلافیث موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگلها و مراتع)
 
یك لایحه دفاعیه
با سلام واحترام,‌در پرونده كلاسه ... كه وقت رسیدگی برای ... سال 87 تعیین شده است در مقام دفاع مراتب زیر به استحضار می رسد: به نظر می رسد برای سهولت تبیین مبانی دفاع از دعوی مطروحه مكتوب شدن خواسته دعوی و جهات توجیهی آن بطور خلاصه ضروری است: وكلای محترم خواهان در ستون خواسته و انتهای دادخواست و استنتاج نهائی دعوی از دادگاه محترم, صدور حكم نسبت به موارد زیر را خواستار شده اند ( علاوه بر خسارات دادرسی و حق الوكاله).
الف- ابطال اجرائیه شمار ... صادره از دفتر خانه ... تهران
ب-ابطال عملیات اجرائی موضوع پرونده اجرائی كلاسه .... اداره اول اجرای ثبت تهران.
ج- اعاده وضع به حالت سابق و وضع ید مجدد موكل نسبت به سه دانگ مشاع موضوع اجاره نامه رسمی .... دفتر خانه... تهران كه عبارت است از یك باب مغازه پلاك ثبتی ... بخش 2 تهران واقع در تهران خ اكباتان... به شماره فعلی ... ( كه در سندرسمی اجاره ... می باشد)
آقایان وكلای محترم در توجیه استحقاق موكل به قواعد حقوقی منع دارا شدن بلاجهت و لاضرر متمسك شده و به موادی از قانون اصلاح قسمتی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1322 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 استناد كرده اند. ملخص مبانی توجیهی دعوی عبارت است از:
الف- با فوت مستاجر و با وجود تعدد ورثه شخص خواهان ( آقای الف) ذینفع منافع عین مستاجره و حقوق ناشی از آن (سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت) می باشد و متعاقب پرونده اجرائی اجرای احكام مجتمع قضایی صادقیه و سند انتقال اجرائی شماره ... دفتر خانه ... تهران موكل (خواهان) قائم مقام قراردادی سایر ورثه مستاجر متوفی هم شده است.
ب-با حصوی قائم مقامی انحصاری خواهان نسبت به این جزء ما ترك خوندگان ردیف اول الی سوم ( ورثه موجر) در ارتباط با مطالبه اجور معوقه و نیز درخواست صدور اجرائیه ثبتی و عملیات اجرائی بعد از صدور اجرائیه به طرفیت همه ورثه مستاجر متوفی اقدام كرده اند و ابلاغات هم كه می باید منحصراً نسبت به خواهان كه به دلالت گذرنامه پیوست دادخواست مقیم خارج از كشور است انجام می شد بدون توجه به تغییر شماره شهرداری عین مستاجره از شماره ... مذكور در سند اجاره به شماره ... بصورت جمعی برای همه ورثه صورت گرفته است و با استناد كلی به رای وحدت رویه قضایی شماره 618 هیات عمومی دیوان عالی كشور و بیان این امر كه موضوع نیازمند اظهار نظر قضایی است. به شرح اختلافات داخلی بین ورثه مستاجر (مورث) نهایتاً صدور حكم به سود موكل را خواستا شده اند.دفاع شكلی و ماهوی دعوی و اشكالات دادخواست در دو قسمت عنوان و توضیح داده خواهد شد:
1-ایراد و اشكال شكلی دادخواست و دعوی
الف-علیرغم صلاحیت عام دادگستری و مرجعیت برای رسیدگی به كلیه دعاوی و اشكالاتی كه می تواند در صلاحیت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور باشد و با اینكه به عنوان مستند قانونی به مقررات مواد 1 الی 5 و7 قانون اصلاح قسمتی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1322 و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اشاره شده است در واقع مبانی توجیهی دعوی ایرادات و اشكالاتی (هرچند نادرست وغیر موجه و خلاف واقع و غیر موثر) به نحوه عملیات اجرائی ثبتی است كه طبق مقررات فصل دوازدهم آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء وطرز رسیدگی به شكایات از عملیات اجرائی مصوب سال 1355 بدون ضرورت طرح دادخواست می باید به رییس اداره ثبت محل مراجعه می شد ( ماده 229 به بعد آیین نامه ) كه مرجع تجدید نظر و رسیدگی به اعتراض نظریه رییس ثبت طبق بند 8 ماه 25 قانون ثبت هیات نظارت می باشد. مقررات قانون اصلاح قسمتی از مواد قانون ثبت مصوب سال 1322 ناظر به اعتراض به دستور صدور اجرائیه (تحت هر عنوان و علتی) می باشد كه نسبت به پرونده مطروحه خروج موضوعی دارد و وكلای محترم در توضیحات مبانی دعوی حتی مدعی پرداخت اجور معوقه سهمی خواندگان ردیف اول الی سوم هم نشده اند كه بتوان به گونه ای طرح دادخواست ودعوی را قابل توجیه دانست. به عبارت دقیق تر در خصوص اصل صدور اجرائیه ادعائی مطرح نیست و طرف قراردادن خواندگان ردیف چهارم و پنجم هم كه اقدامی اضافی و غیر ضروری است مموید مراتب اشعاری می باشد و در واقع موضوعات اداری و اجرائی مطرح شده كه از مصادیق اختلاف صلاحیت ذاتی مرجع قضایی و اداری است. توجه ریاست محترم دادگاه را به این ایراد مهم و شكلی جلب مینماید.
ب-قطع نظر از ایراد مذكور و اساساً برابر ماده 213 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی سابق الذكر یكی از موارد ختم عملیات اجرائی ثبتی كه عیناً درج میگردد: (تحقق تخلیه یا تحویل در موارد است كه اجرائیه برای تخلیه یا محویل صادر شده باشد ). عملیات اجرائی موضوع ادعای وكلای محترم خواهان با توجه به گواهی مورخ 21/9/84 دفتر خانه ... تهران (فتوكپی مصدق آن پیوست است) با تمام رسیده و سند اجاره مستند اجرائیه نسبت به سه دانگ مشاع سهمی خواندگان ردیف اول الی سوم به دلیل عدم واریز اجور معوقه مورد مطالبه فسخ و ابطال گردیده است و از نظر شكلی دیگری پرونده اجرائی مطرح نیست ( قطع نظر از ایراد صلاحیت) تا موقعیتی برای رسیدگی به خواسته دعوی باقیمانده باشد. بر این اساس با جهت مختومه بودن علمیات اجرائی و عدم قابلیت استماع دعوی رد آن مورد استدعاست.
صرفنظر از تمام مراتب در فرض مطرح بودن پرونده اجرائی مبانی توجیهی وكلای محترم علاوه بر كذب بودن ادعای اشتباه در ذكر پلاك تغییر یافته شهرداری ( فتوكپی مصدق اوراق و اخطاریه های مربوط پیوست است) در خصوص خارج از كشور بودن محل اقامت خواهان واشكال شكلی مرتبط با صدور اجرائیه (بجای شخص خواهان برای كل ورثه) غیر موثر بوده و فاقد اعتبار قضایی و حقوقی است زیرا:
الف- طبق تبصره 3 اصلاحی (قبل از اصلاح اسفند سال 1386) ماده 34 قانون ثبت مادام كه متعاملین تغییر اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائیه به دفتر خانه اعلام نكرده باشند اقامتگاه آنها همان است كه در سند رسمی قید شده است.
ب-به مصداق ضرب المثل معروف (چوصد آید نود هم نزد ماست) و نیز با لحاظ صراحت ماده 232 قانون امور حسبی دایر بر لزوم اقامه دعوی بر ماترك میت اعم از دین یا عین به طرفیت تمام ورثه یا نمایندگان قانونی آنها و اینكه حتی در صورت رد تركه توسط وراث هم ضرورتاً باید دعوی ( و به طریق اولی صدور اجرائیه) به طرفیت كل ورثه مطرح ( و یا صادر) گردد زیرا در صورت بقاء ما ترك اگر از دیون متوفی (ماترك) چیزی باقی بماند متعلق به ورثه است, اقدام خواندگان ردیف اول الی سوم علیه كل ورثه از جمله خواهان با نص صریح قانون منطبق بوده و ایراد معنونه فاقد منطق و اعتبار عرفی و قضایی است.
ج-اصل نسبی بودن آثار اسناد و معاملات (اعم از رسمی وعادی) مستفاد از ماده 196 قانونی مدنی و 71 قانون ثبت اسناد و املاك نیز مردود بودن دعوی مطروحه را در خصوص تخصیص منافع و سرقفلی و حقوق كسب و پیشه و تجارت عین مستاجره موضوع دعوی به عنوان یكی از اصول بدیهی از جمله حقوقی , قابل استناد و توجه می باشد.
د-صرفنظر از اینكه اساساً مالكیت ورثه نسبت به ماترك به صراحت ماده 868 قانونی مدنی استقرار ندارد مگر پس از اداء حقوق و دیونی كه به تركه میت تعلق می گید.
بنا به مراتب اساساً و در ارتباط با اشخاص ثالث و طلبكاران ( از جمله موجرین سه دانگ مشاع منافع و حقوق عین مستاجره باقیمانده از متوفی) قبل از پرداخت دیون متعلقه به تركه ( اجور معوقه) تعلق اختصاصی منافع و حقوق عین مستاجره به نفع احد از ورثه در رابطه خصوصی آنها به زیان اشخاص ثالث قابل استناد نبوده و مستقر نمی شود. صدور حكم شایسته و رد دعوی واهی و بی محتای مطروحه مورد استدعاست.
 قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1315 و حذف ماده 34 مكرر آن
ماده واحده- ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 به شرح زیر اصلاح و ماده 34 مكرر آن حذف می گردد:
ماده 34 –درمورد كلیه معاملات رهنی وشرطی و دیگر معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت راجعه به اموال منقول و غیر منقول,‌در صورتی كه بدهكاری ظرف مهلت مقرر در سند, بدهی خود را نپردازد , طلبكار می تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفتر خانه تنظیم كننده سند, درخواست كند. چنانچه بدهكار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانكار, اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن , حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی, با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید.
تبصره 1- در مواردی هم كه مال یا ملكی , وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرارداده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.
تبصره 2- نحوه ابلاغ اجرائیه , بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آیین نامه ای است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهیه و به تصویب رییس قوه قضاییه خواهد رسید.
تبصره 3- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی واجرائیه های صادره كه قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است.
 
كاربرد قضایی اسناد
مقدمه – در مباحث مرتبط با حقوق ثبت همان قدر كه مسائل املاك واجد اهمیت است اسناد نیز جایگاه مهمی داشته و بررسی ابعاد آن ضرورت دارد. در یكی از مباحثی كه یادداشتهای آن برای دسترسی كارآموزان محترم وكالت در اختیار واحد كارآموزای كانون وكلا قرار گرفته در خصوص مفهوم سند در حقوق موضوعه ایران توضیحات كلی داده شده است كه دسترسی به آن از طریق وب سایت كانون وكلا میسور می باشد. در بند 5 آن یادداشتها مطالبی كلی در خصوص مقررات 48 قانون ثبت بیان گردیده است كه در تكمیل آن, این مبحث در چند قسمت ابعاد قضایی اسناد را مورد تحلیل قرار می دهد:
1-     مقایسه سند عادی و رسمی از حیث اثباتی.
2-     جایگاه سند عادی در دعاوی.
3-     اعتبار اقرار و رابطه آن با سند.
4-     مواردی كه ثبت سند اجباری است.
5-     ضمنانت اجرای حقوقی عدم ثبت سند.
6-     نتیجه نهایی.

اول) مقایسه سند عادی و رسمی از جهت اثباتی:
     مطابق مواد 1284 ,‌1285 و 1286 قانون مدنی هر نوشته ای كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد با شد ( به استثناء شهادت نامه) عنوان سند دارد كه تنظیم آن بصورت رسمی یا عادی است و از نظر قضایی چنانچه طرفی كه سند عادی علیه او اقامه شده است انتساب آنرا از منتسب الیه تصدیق نماید و یا در دادگاه اصالت آن از جهت انتساب مهر و امضاء آن به طرف دیگر به اثبات برسد سند مذكور واجد اعتبار سند رسمی گردیده و نسبت به طرفین دعوی و وراث و قائم مقام آنها معتبر خواهد بود ( ماده 1291 ق م). با تعمق در مقررات اشعاری این نتیجه حاصل می شود كه تفاوت سند عادی و رسمی ناظر به قدرت اثباتی آنها بوده و چنانچه اصالت و انتساب نوشته عادی به طرف مقابل یا نویسنده مسلم باشد از نظر اثباتی نسبت به متداعیین تفاوتی ندارند.

دوم) جایگاه سند عادی در دعاوی:
      همانطوری كه در بحث مقایسه اسناد عادی و رسمی مذكور افتاد در جریان دادرسی و استنباط قضایی و كشف واقع و تشخیص حق از باطل تفاوتی بین سند رسمی و عادی وجود نداشته و سند عادی كه اصالت و انتساب آن به صادر كننده مسلم باشد تفاوتی با سند رسمی نداشته و فقط در زمان درخواست تامین خواسته چنانچه ضرورت تامین خواسته از نظر قضایی احراز گردد سند رسمی كه بدهی یا موضوع تعهد طرف مقابل بصورت منجز در آن قید شده باشد بدون تودیع خسارت احتمالی و یا اثبات در معرض تضییع و تفریط بودن خواسته, مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت. تفاوت اساسی سند رسمی با سند عادی در تاریخ آنهاست كه تاریخ سند رسمی حتی بر علیه اشخاص ثالث نیز واجد اعتبار است. در صورتی كه اعتبار تاریخ سند عادی محدود به تنظیم كنندگان آن و ورثه آنها و یا كسی است كه به نفع او وصیت شده است ( ماده 1305 قانون مدنی).

سوم) اعتبار اقرار و رابطه آن با سند:
     با مداقه در مواد 1280 ,‌1281 و 1284 قانونی مدنی موارد زیر استنباط و استنتاج می گردد:
الف- از آنجائی كه بنا به تعریف مندرج در ماده 1259 قانون مدنی اقرار عبارت از اخبار به حقی به نفع غیر و به زیان خود است و قانونگذار بین اقرار شفاهی و كتبی تفاوتی قائل نشده و آنرا در حكم واحد دانسته است ( ماده 1280 ق م). بنابراین می توان مندرجات نوشته مسلم الصدور را ( اعم از رسمی و عادی) كه متضمن اخبار حقی برای غیر باشد و در تعریف قانونی ( ماده 1284 ق م ) عنوان سند را دارد در واقع سند رسمی یا عادی تلقی نمود كه مندرجات آن جزئاً یا كلاً دلالت بر اقرار به سود فرد ثالث دارد. بر این اساس اقرار كتبی در مفهوم قانونی همان سند است كه می تواند رسمی یا عادی باشد.
ب- اقرار كننده ( اعم از اینكه بصورت كتبی یا شفاهی اقرار كرده باشد) ماخوذ به اقرار خود خواهد بود مشروط بر اینكه فساد اقرار او یا اشتباه و غلط بودن آن به اثبات نرسیده و اقرار كننده بالغ, عاقل , و قاصد و مختار باشد ( مواد 1262 و 1277 ق م ) . بعلاوه اقرار فرد سفیه در امور مالی به صراحت ماده 1263 قانون موثر نیست همچنانكه اقرار ورشكسته نسبت به اموال خود به زیان طلبكاران فاقد نفوذ قانونی است ( ماده 1264 همان قانون).
ج- از نظر اثباتی اقرار اعم از كتبی یا شفاهی می باید منجز باشد و اقرار معلق اثری ندارد ( ماده 1286 ق م ). بنابراین اسناد اعم از عادی و رسمی در ارتباط با تعهدات مندرج در آن از حكم همین ماده پیروی می نماید و تعهدات معلق مانند تعلیق ضمان (ماده 699 قانون مدنی) مانند اقرار معلق باطل و بلااثر است. هر چند با تحقق اصل تعهد زمان اجرای تعهد می تواند بصورت معلق باشد ( قسمت اخیر ماده 699 ق م )

چهارم) مواردی كه ثبت سند اجباری است:
     قانونگزار در موارد 46 و 47 قانونی ثبت مصوب سال 1310 ثبت عقود و معاملات راجع به عین یا منافع و حقوقی كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده باشد و یا اگر ثبت نشده در آن منطقه اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و ثبت عقود و معاملات مذكور را وزارت دادگستری ضروری اعلام كرده باشد اجباری تشخیص داده و همین ضرورت و الزامی بودنه ثبت اسناد به صلحنامه ها و هبه نامه ها و شركت نامه ها نیز تسری داده شده است.

پنجم) ضمانت اجرای حقوقی عدم ثبت سند:
       با یادآوری این امر كه به موجب مقررات ناظر به روابط مالك و مستاجر به عنوان مقررات خاص, ثبت قراردادهای اجاره علی الاصول به عنوان استثناء مقررات مواد 46 و 47 قانون ثبت اجباری نبوده و روابط استیجاری حتی بصورت شفاهی در املاك ثبت شده هم قابلیت تحقق را دارد. قانونگزار بطور مطلق در ماده 48 قانون ثبت به نحو آمرانه تصریح كرده اسنادی كه مطابق مواد فوق (46 و 47) باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیك از ادارات و محاكم پذیرش نخواهد شد. اما مفهوم این ماده ناظر به بی اعتباری اسناد عادی مرتبط با عقود و معاملات راجع به عین و منافع و حقوق مذكور در مواد اشعاری نبوده و عقود مذكور و نیز صلحنامه ها و هبه نامه ها و شركت نامه های عادی هم مانند مبایعه نامه های عادی ( در خصوص املاك ثبت شده) می تواند در صورت اثبات اصالت آن و انتساب به متعهد و امضاء كنندگان آن واجد اعتبار گردد و این امر جزء بدیهیات حقوقی بوده و با عنایت به اینكه دادگستری مرجع عمومی تظلمات می باشد منتفع از اسناد عادی كه متضمن حقوقی به نفع اوست در صورت استنكاف متعهد و اقرار كننده (شریك در عقد مشاركت در مثال مورد سوال اول اختبار نوبت سوم كانون وكلای مركز در حقوق ثبت و امور حسبی) می تواند با استفاده از همان سند عادی (شركتنامه) تعهدات مندرج در آن را برای استیفای حقوق خود از طریق طرح دعوی در دادگاه های عمومی حقوقی مطالبه نماید.

ششم) نتیجه نهائی:

    از آنجائی كه حقوق ثبت واجد جنبه شكلی بوده و به هیچ وجه نباید مقررات آنرا در ماهیت عقود و قراردادها و معاملات مورد استفاده قرار داده و با این روش مفاهیم آنرا مورد بررسی قرارداد بنابراین در مقام استنباط و تفسیر ماده 48 قانون ثبت نیز به شرحی كه مذكور افتاد می باید از مجموع مقررات ماهوی حقوق مدنی استمداد طلبیده و نتایج عادله و در خور دفاعی را در روابط حقوقی افراد جامعه استنتاج كرد.

پایان