جزوه ثبت و امور حسبی ( قسمت دوم )
مفهوم سند در حقوق موضوعه ایران
مقدمه- به جهت اهمیت
واعتباری كه نوشته (مكتوب) در روابط حقوقی- مالی – اداری و شخصی افراد (اعم
از حقوقی وحقیقی) دارد بحث دقیق درخصوص آن از ابعاد مختلف ضرورت داشته
وشناخت دقیق و تحلیلی نوشته به مفهوم وسیع كلمه و سند در معنی حقوقی برای
كارآموزان وكالت و كسانی كه به نحوی در ارتباط با دادگاه ها به عنوان
نماینده حقوقی مداخله دارند لازم می باشد.
عناوین بحث
تقسیم مسائل به اجزاء كوچك و كوتاه برای درك بهتر موضوع اجتناب ناپذیر
به نظر می رسد. از اینرو كار بررسی را در قسمتهای زیر پی خواهیم گرفت:
1-تعریف حقوقی سند
در مجموعه مقررات موضوعه ممكلیتی منحصراً در ماده 1284 قانونی مدنی سند
تعریف شده است, ( سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوی یا دفاع
قابل استناد باشد. ) و بلافاصله قانونگزار در ماده 1285 قانون مذكور برای
جلوگیری از ایجاد اشتباه در مفهوم حقوقی سند شهادت نامه را از اعداد
اسناد خارج كرده و اعتبار آن را به شهادت محدود كرده است.
2-كاربرد سند در قوانین
علاوه بر قانون مدنی كه در مقام تعریف و تقسیم انواع اسناد و اعتبار آن
از جهت شكلی وماهوی منبع اصلی برای شناخت سند محسوب می شود. در قوانین
دیگری از جمله قانون آیین دادرسی مدنی و مجموعه مقررات ثبتی وقانونی تاری
از سند بطور كلی نام برده شده است كه ورود به آن برای آگاهی گسترده از
مفهوم سند ضروری است.
3- انواع سند
در یك تقسیم بندی كلی قانونی مدنی سند را به رسمی و عادی تقسیم كرده و
بدون این كه تعریفی از سند عادی ارائه دهد با تبیین سند رسمی به اسنادی
كه در اداره ثبت اسناد و املاك و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مامورین
رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد ( ماده
1287) سایر اسناد را عادی توصیف كرده است و با بیانی كلی قانونگزار
اعتبار سند را به عدم مخالفت با قوانین موكول كرده است (1288 ق م ).
بنابراین می توان اینطور استنباط كرد كه سند مفهوم وسیعی دارد كه اعم است
از سند معتبر و غیر معتبر و قابلیت استناد به هر نوشته در دعوی لزوماً
به معنی قابلیت اعتبار آن نیست. توضیح آن كه مواد 206 الی 228 قانون آیین
دادرسی مدنی در 4 بند به عنوان مبحث سوم به اسند تخصیص یافته است كه
عبارت است از مواد عمومی – انكار و تردید – ادعای جعلیت – و رسیدگی به
صحت و اصالت سند كه از حساب ها ودفاتر نیز در بند الف (مواد عمومی) نام
برده شده است كه فصل اول و دوم با دوم قانون تجارت در مقامتوضیح و تشریح
دفاتر تارتی و دفتر ثبت تجاری انواعی دفاتر تجاری و دفاتر ثبت تجاری را
معین نموده است. ماده 14 قانون مذكور به این امر صراحت دارد كه دفاتر
مذكور درماده 6 و سایر دفاتری كه تجار برای امور تجارتی خود به كار می
برند در صورتی كه مطابق مقررات این قانون مرتب شده باشد بین تجار در امور
تجاری سندیت خواهد داشت ودر غیر اینصورت فقط به علیه صاحب آن معتبر
خواهد بود. بنابراین از نظر شكلی برای اعتبار دفتر تجاری رعایت تشریفات
مذكور در ماده 11 ( از لحاظ امضاء نماینده اداره ثبت) ونمره بندی و شمارش
اوراق و منگنه شدن و قید كلیه اعداد حتی تاریخ با تمام حروف مطابق ماده
12 قانون تجارت ضرورت دارد.
1-3) انواع اسناد رسمی و اسناد در حكم سند رسمی
همانطوری كه قانونگزار در ماده 1287 تصریح كرده است است اسنادی كهع در
ادارات ثبت اسناد و املاك و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین رسمی در
حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی محسوب می
گردد با این ترتیب می توان در یك تقسیم بندی كلی اسناد رسمی را در سه
مجموعه طبقه بندی كرد: الف- اسنادی كه در ادارات ثبت اسناد واملاك تنظیم
شده اند مثل سند مالكیت و اجرائیه ثبتی ب- كلیه اسنادی كه در دفاتر اسناد
رسمی تنظیم شده باشند مانند كلیه معاملات و قراردادهائی كه طرفین در
دفترخانه اسنادرسمی مكتوب و تنظیم كرده باشند ج- اسناد تنظیم شده نزد
سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و منطبق با مقررات قانونی مثل سند
مالكیت اتومبیل یا سند ازدواج و طلاق و نظائر آن
2-3) قانونگزار در مورد بعض اسناد عادی بنا بر مصالحی آنها را در حكم سند
رسمی شناخته است كه چك به عنوان سند غیررسمی از این جمله می باشد ومطابق
مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به
شكایت از عملیات اجرائی دارنده می تواند با ارائه اصل و فتوكپی مصدق چك و
برگشتی آن از اداره ثبت محل درخواست صدور اجرائیه نماید. همچنین امكان
صدور اجرائیه جهت پرداخت هزینه های مشترك بهاستناد قانون تملك آپارتمان
ها به استناد اظهارنامه ابلاغ شده به مالك یا استفاده كننده برابر آیین
نامه مذكور مقدور می باشد و نیز قراردادهای عادی كه بین بانك ها و
مشتریان در اجرای ماده 15 قانون عملیات بانكی بدون ربا مصوب سال 1362 و
الحاق چهار تبصره به آن تنظیم شده باست در حكم سند رسمی بوده و بر اساس
آن طبق ماده 199 آیین نامه اشعاری امكان صدور اجرائیه ثبتی وجود دارد.
قابل ذكر است كه مطابق ماده 1291 ق م اسناد عادی در دو مورد اعتبار سند
رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر است.
اول-اگر طرفی كه سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.
دوم-هر گاه درمحكمه ثابت شود كه سند مزبور را طرفی كه آن را تكذیب یا تردید كرده فی الواقع امضاء یا مهر كرده است.
4-ضرورت تنظیم سند رسمی
یكی از مباحث حقوقی مهم در مورد اسناد بحث اجباری بودن ثبت آنها در
مواردی است كه در موارد 46 و 47 قانون ثبت پیش بینی شده است. اهمیت این بحث
از بعد قضایی این است كه قانونگزار در ماده 48 قانون مذكور بصورت آمرانه
تاكید كرده است كه سندی كه مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت
نرسیده در هیچیك از ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد. به جهت كاربردی و
رفع شبهه و اشكال در برخورد با اسناد موضوع مواد 46 و 47 قانون ثبت اقتضاء
دارد كه این مبحث به شركتنامه های عادی تنظیمی بین افراد و نیز
قراردادهای مشاركت مدنی منعقده بین شركت های دولتی (شركت عمران شهرهای
جدید) و اشخاص كه بصورت عادی می باشد تخصیص داده شود ودر خصوص مفهوم عدم
قابلیت استناد این قبیل اسناد در محاكم و ادارات توضیحات لازم داده شود.
الف- در ماده 41 آیین نامه اجرائی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرصه
مسكن چنین آمده است: (تفاهم نامه یاقراردادهای واگذاری زمین با حدود
اربعه مشخص از طرف وزارت مسكن و شهرسازی برای پرداخت تسهیلات بانكی در
حكم سند رسمی تلقی و بانك های عامل می توانند به استناد قراردادهای یاد
شده و در صورت عدم ایفای تعهدات از طرف بهره برداران مطالبات خود را در
صورت لزوم از طریق تملك ملك ( اعم از اعیان و حقوق عرصه ملك) تبدیل به
حال و وصول نمایند.)
ب-در ماده 19 آیین نامه اجرائی قانون ایجاد شهرهای جدید در ارتباط با
قراردادهای واگذاری زمین با متقاضیان احداث مسكن پیش بینی گردیده كه:
(اوراق قرارداد واگذاری زمین در شهرهای جدید در مراحل مرتبط با اعطای
تسهیلات بانكی و تسهیلاتی كه سازمان تامین اجتماعی به مشمولان قانون تامین
اجتماعی می دهد و یا سایر سازمانها یا موسسات اعتباری به مشتریان خود
اعطا می كنند در حكم سند رسمی بوده و شركت وابسته مجاز است اسناد تنظیمی
را منحصراً از جهت تجویز رهن امضاء نماید و در هر حال در صورت عدم انجام
تعهدات از نایحه وام گیرنده سازنده شهر جدید یا جانشین بانك یا سازمان یا
موسسه اعتباری وام دهنده باید شخص دیگری كه از ناحیه آنها معرفی می شود
به جای متقاضی یا خریدار موافقت خواهد نمود). ملاحظه می شود كه در مواد
یادشده صراحتاً این اسناد واگذاری زمین در حكم سند رسمی شناخته شده اند به
همین جهت ممنوعیت پذیرش ادارات دولتی و دادگاه ها در خصوص این قبیل
اسناد منتفی می باشد.
5- حدود اعمال مقررات ماده 48 قانون ثبت
اینكه قانونگزار در ماده 48 قانون ثبت اسنادی را كه باید به ثبت برسند
و به ثبت نرسیده اند در ادارات و محاكم قابل پذیرش ندانسته باین مفهوم
است كه از این اسناد به عنوان دلیل ثبوت مالكیت وذینفع بودن در تحصیل
خواسته ماهوی نمی توان استفاده كرد. بطور مثال مبایعه نامه ملك ثبت شده به
عنوان مستند درخواست صدور حكم تخلیه و یا خلع ید ومطالبه اجرات المثل از
مستاجر ومتصرف قابلیت استناد ندارد لیكن این ممنوعیت ومحدودیت در
مواردیكه دارنده سند عادی علیه طرف قرارداد شكایت كیفری تحت عناوین
كلاهبرداری یا انجام معامله معارض ( مقررات ماده 117 قانون ثبت ) یا دعوی
الزام طرف به تنظیم سند انتقال رسمی و یا ادعای فسخ معامله مطرح می
نماید وجود نداشته و در این مورد تعمق در نوع خواسته و كیفیت ادعا حائز
اهمیت است.
6-تكلیف مشاركت های عادی مدنی در مواقع بروز اختلاف
علیرغم محدودیت و ممنوعیت تنظیم سندرسمی در مورد شركت های مدنی موضوع
بند 2 ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاك غالباً افراد در روابط تجاری و
كسبی خود با تنظیم قراردادهای عادی بصورت شركتنامه فعالیت می نمایند. نكته
قابل توجه این است كه در این قبیل مشاركت های مدنی مالكیت شركاء نسبت به
آورده خودعیناً باقی می ماند. به عبارت دقیق اثر ثبت شركتنامه و رسمیت
آن اینستكه مالكیت نسبت به آورده شركاء حالت اختصاصی خود را از دست داده و
شركاء نسبت به جزء جزء آورده های مشترك مالكیت مشاعی پیدا می كنند و در
صورت انحلال شركت می باید نسبت به كل اموال شركت تقسیم بر اساس ضوابط
قانونی صورت گیرد در حالیكه در شركت های مدنی كه قراردادهای آن به ثبت
نرسیده است در زمان انحلال شركت و قطع فعالیت مشترك, هر شریك مالك آورده
اختصاصی خود بوده و نیازی به تقسیم اموال كه حالت اشاعه ندارد نخواهد بود.
مبحث دوم: معاملات صوری به
اعتبار حاكمیت مقررات ثبتی و مقایسه آن با معاملات صوری موضوع ماده 218
قانون مدنی و نیز مقررات قانون نحوه اجرای محكومیت های مالی مصوب
10/8/1377 آیین نامه اجرائی موضوع ماده 6 قانون مذكور.
در ماده 218 قانون مدنی, قانونگزار با بیان این امر كه چنانچه معلوم شود
معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده آن معامله باطل است, بطور
صریح اشاره به معامله صوری نموده و به جهت فقدان قصد در انجام معامله,
آن معامله را باطل اعلام كرده است. در همین ارتباط در ماده 4 قانون نحوه
اجرای محكومیت های مالی مصوب سال 1377 مقرر گردیه است كه (هر كس با قصد
فرار از ادای دین و تعهدات مالی موضوع اسناد لازم الاجرا و كلیه محكومیت
های مالی مال خود را به دیگری انتقال دهد به نحوی كه باقیمانده اموالش
برای پرداخت بدهی او كافی نباشد عمل او جرم تلقی و مرتكب به چهارماه تا دو
سال حبس تعزیری محكوم خواهد شد) و در انتهای ماده, قانونگزار انتقال
گیرنده را نیز در صورت علم به موضوع شریك جرم شناخته و در این فرض چنانچه
مال در ملكیت انتقال گیرنده باشد عین آن و در غیر اینصورت قیمت یا مثل
آنرا از اموال او بابت تادیه دین طلبكار قابل استیفاء دانسته است كه در
واقع به مفهوم بی اعتباری معامله و بلااثر بودن اثر آن و نفی مالكیت
انتقال گیرنده است. در واقع قانون برای صحت هر معامله شرایطی را اساسی می
داند كه عبارتند از قصد طرفین و رضا و اهلیت آنها و موضوع معامله یعنی
مال یا عملی كه طرفین تعهد تسلیم یا ایفاء آنرا می كنند. بنابراین چنانچه
طرفین معامله قصد تسلیم مال یا ایفاء تعهد واقعی نداشته باشند بدیهی است
كه معامله ای تحقق نیافته و عمل ظاهری بلحاظ فقدان محتوی , صوری محسوب
می گردد. این بحث در مقررات ثبتی بصورت دقیق تر و گسترده در مواد 33 . 34
مكرر بع بعد قانون ثبت مورد بررسی قرار گرفته (به ماده واحده قانون
اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مكرر آن مصوب
اسفند ماه سال 1386 توجه شود ) و قانونگزار با لحاظ قصد واقعی طرفین ,
مالكیت انتقال دهنده را باقی ومفروض تلقی كرده و حق درخواست ثبت ملك را
را انقال دهنده دانسته است و تبصره ماده 33 با عدول از ظاهر معاملات
,این قبیل معاملات را مشمول جمیع مقررات راجع به معاملات با حق استرداد
می داند. بدیهی است در این مورد بر خلاف ظاهر نوشته و سند اعم از عادی یا
رسمی, ملاك امر واقعیت حاكم به رابطه طرفین می باشد. ( العقود تابعه
للمقصود) و قاعده فقهی (ما قصد لم یقع و ما وقع لم یقصد) نیز موید همین
امر می باشد. در خصوص معاملات با حق استرداد توضیحات زیر ضروری است:
1-این قبیل معاملات موجب انتقال مالكیت به خریدار نیست و وجود شرط برای
فروشنده حكایت از این امر دارد كه فروشنده بعلت نیاز مالی در واقع در قالب
بیع ملك خود را عملاً برای مدت استفاده از خیار در رهن خریدار قرار داده
است و با وجود حق عینی خریدار درخواست ثبت از فروشنده پذیرفته می شود.
2- بدیهی است چنانچه فروشنده در مهلت مقرر از حق خیار ( به ماده واحده
اصلاحی توجه شود) استفاده نكند خریدار می تواند برای وصول طلب خود از طریق
دفترخانه تنظیم كننده سند درخواست صدور اجرائیه نماید.
3-اجرائیه صائره مركب از اصل طلب و اجور ایام تصرف فروشنده خواهد بود.
البته در ماده 34 قانون ثبت به خسارت دیركرد اشاره شده است كه شورای نگهبان
آنرا خلاف شرع تشخیص داده است.
4-درواقع معاملات با حق استراداد كه نمونه معمول آن اسناد استقراضی بانكی
است از دو عقد قرض و رهن تشكیل شده است كه راهن می تواند قرض گیرنده یا
شخص ثالثی باشد كه ملك خود را برای دریافت وام در اختیار بانك به نفع وام
گیرنده قرار داده است.
5-در معاملات با حق استرداد نسبت (این مقررات اصلاحی ماه 34 مكرر حذف شده
است) به اموال غیرمنقول مهلت بازپرداخت وام و فك رهن از ملك 8 ماه است و
چنانچه ظرف ششماه بدهكار قادر به بازپرداخت نباشد می تواند فروش ملك را از
طریق مزایده درخواست نماید.
6-نظر به اینكه بموجب ماده 34 قانون ثبت (با اصلاحات انجام شده مساله
انتقال ملك به خریدار بلحاظ عدم درخواست مزایده موضوعاً منفی شده است) در
فرض عدم درخواست مزایده بعد از انقضای مهلت 8 ماه كه می تواند معلول فوت –
بی اطلاعی و یا عدم ابلاغ واقعی اوراق اجرائیه باشد قانونگزار با اخذ
كلیه حقوق و عوارض و هزینه های قانونی انتقال ملك را به خریدار پیش بینی
كرده است كه اغلب موجب به عدالتی و تملك غیر عداله ملك ارزنده در قبال
طلب ناچیز می باشد. فتاوای شرعی در حرمت چنین نقل و انتقالاتی از حضرت
امام خمینی و آقای شاهرودی ریاست محترم قوه قضاییه داده شده است كه در
صورت عدم برابری ارزش وثیقه با وام و طلب بستانكار انتقال غیر شرعی بوده و
قابلیت اجرا ندارد و به ادارات ثبت بخشنامه شده است كه با لحاظ مقررات
ماده 781 قانون مدنی می باید با انجام مزایده نسبت به وصول طلب اقدام
كرده و مازاد ارزش ملك را به بدهكار مسترد نماید ( دستور مورخ 12/9/86)
اسناد مالكیت معارض
قبل از اینكه در خصوص اسناد مالكیت معارض و مقررات لایحه قانونی راجع
به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض مصوب 1333 توضیح داده شود ضرورت
دارد بعرض برسانم كه به موجب ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال
1310 برای رسیدگی به اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبت اسناد و
املاك كشور در مقر هر دادگاه استان هیاتی بنام هیات نظارت مركب از رییس
ثبت استان و یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب
وزیر دادگستری تشكیل می شود كه این هیات به كلیه اختلافات واشتباهات
مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می كند. برای این هیات یك
عضو علی البدل از بین قضات دادگستری یا كارمندان ثبت مركز استان از طرف
قوه قضاییه تعیین خواهد شد. ماده 25 قانون ثبت حدود صلاحیت و وظایف هیات
نظارت را در 8 بند تعیین كرده است كه بندهای 2 و 4 و 5 و 6 آن در این
مورد در خور توجه است:
بند 2- هر گاه هیات نظارت تشخیص دهد كه در جریان مقدماتی ثبت املاك اشتباه
موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی كه اشتباه مزبور در آن
موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تكمیل یا اصلاح می
گردد.
بند4-اشتباهاتی كه قبل از ثبت ملك در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و
موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن
متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی كه پس از رسیدگی وقوع
اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسی خلل نرساند هیات
نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید و در صورتی كه
اصلاح مزبور خللی به حق كسی برساند به شخص ذینفع اخطار می كند كه می
تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه را اصلاح آن
را پس از تعیین تكلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد كرد.
بند 5- رسیدگی به تعارض در اسناد مالكیت كلاً یا بعضاً خواه نسبت باصل ملك – خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
بند6- رسیدگی و رفع اشتباهی كه در عملیات تفكیكی رخ دهد و منتج به انتقال
رسمی یا ثبت در دفتر املاك شود با هیات نظارت است. مشروط بر اینكه رفع
اشتباه مزبور خللی به حق كسی نرساند.
ماده 2 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالكیت معارض مقرر
داشته است كه در كلیه مواردیكه هیات نظارت طبق بند 2 ماه 25 اصلاحی سال
1317 قانون ثبت یا به موجب این قانون به اشتباهات رسیدگی می نماید می تواند
با تعیین فهرستی از نوع اشتباهات كه به نظر هیات موثر یا غیر موثر تشخیص
گردیده دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملك یا اجراء شقوق 5 و 6 و 7 ماه
25 اصلاحی قانون ثبت را به روسای ثبتی كه مقتضی بداند بدهد و بند 7 ماه
25 مقرر داشته كه هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن با مقررات
اشكال یا اشتباهی پیش آمد رفع اشتباه و اشكال و صدور دستور لازم با هیات
نظارت خواهد بود.
و بالاخره ماده 3 لایحه قانونی مذكور در مورد اسناد مالكیت معارض كلاً
یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود وحقوق ارتفاقی ترتیبی
را مقرر داشته است كه سند موخر الصدور را معارض و سند مقدم را تا زمانی
كه به موجب حكم نهائی ابطال نشده است معتبر دانسته است.
ماده 6 لایحه مذكور مقرر می دارد: كسی كه طبق ماده فوق ممنوع از معامله
است هر گاه نسبت به ملك مزبور معامله نماید پس از صدور حكم نهائی بر
بطلان سند موخرالتاریخ و یا انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی
كه تاریخاً موخر است به حكم دادگاه به جریمه نقدی معادل یك برابر بهای
موردمعامله محكوم خواهد شد ونیز سردفتران اسناد رسمی هم با وجود اخطار
اداره ثبت در مورد سند مالكیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال
از شغل سردفتری محكوم خواهند شد. ماده 7 قانون ثبت مقرر می دارد:
((كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالكیت معارض
یا معاملات متعدد می شود در دادگاه اداری مورد تعقیب و انفصال موقت كه
كمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب موضوع محكوم می شوند و
تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد شد.)
حقوق ثبت
قسمت اخیر بند 2 ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد
مالكیت معارض با اصلاحات و الحاقات بعدی مصوب سال 1333 چنین مقرر می دارد: (
... در صورتی كه هیات نظارت یا شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع
تعارض را محرز می داند ثبت محل كتباً به دارنده سند مالكیت معارض و ثبت
موخر ابلاغ می نماید.) چنانچه دارنیده سند مالكیت معارض با اخطاریكه طبق
مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ
ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهی طرح دعوی را به اداره
ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالكیت شد هم گواهی عدم
طرح دعوی را از مراجع صالح در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند
مالكیت معارض را نسبت به مورد تعارض (بسیار مهم است توجه شود كه كل سند
باطل نمی شود بلكه مورد تعارض باطل می شود) در ستون ملاحظات قیمت ملك قید
و مراتب را به اداره ثبت مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد كرد. چون
تعارض سند مالكیت مطابق تعریف ماده مرقوم (ماده 3) ممكن است نسبت به كل
ملك یا بعض آن باشد (كل عرصه پلاك یا قسمتی از آن – كل حد شمالی یا جنوبی
یا شرقی یا غربی یا جزئی از این حدود مثلاً 5 متر از طول شمالی با سند
مجاور منطبق و همخوانی نداشته باشد و یا در مورد حقوق ارتفاقی در سند
مقدم حق ارتفاقی برای ملك مجاور (مثل حق عبور یا حق مجری) ذكر نشده باشد
ولی در سند ملك مجاور (مجاور شمالی جنوبی شرقی یا غربی) بوجود حق ارتفاق
در ملك دارنده سند مقدم تصریح شده باشد. بدیهی است سند موخر در موارد
تعارض جزئی و یا تعارض در حد و یا حقوق ارتفاق در همان مورد تعارض ابطال
خواهد شد یعنی حد سند معارض باطل و با سند مقدم منطبق می گردد و یا حقوق
ارتفاقی مندرج در آن حذف می شود.
چون بحث تعارض اسناد مالكیت ثبتی وتشخیص وجود تعارض از جمله مسائل دقیق
ثبتی است و دعاوی حقوقی و كیفری مربوط به اسناد معارض از پیچیده ترین نوع
دعاوی می تواند باشد در این جلسه ضمن توضیحات تكمیلی نمونه عینی و مسبوق
به سابقه 50 ساله یك پرونده ثبتی مربوط به اسناد معارض را تشریح و تحلیل
خواهیم كرد:
1-گفتیم كه تعارض دو سند مالكیت تشخیص آن با هیات نظارت مستقر در مركز هر
استانی است می تواند نسبت به كل ملك یا جزء ملك (اعم از حدود یا حقوق
ارتفاقی یا اصل ملك) باشد و توضیح داده شد كه سند ثبت موخر بر سند معارض
است وطبق مقررات قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض مالك سند موخر
ظرف مهلت دو ماه حق مراجعه به دادگاه را دارد و به او اخطار می شود و
اجازه انجام معامله را ندارد و مراتب به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط
كتباً ابلاغ می شود.
2-در تكمیل توضیحات قبلی یادآور می شویم كه دفاتر اسناد رسمی مطابق ماده 2
قانون ثبت اسناد و املاك مانند مدیران و نمایندگان ثبت هر منطقه جز در
محل ماموریت خود نمی توانند انجام وظیفه نمایند واقدامات آنها در خارج از
آن اثر قانونی ندارد (نظر غالب این است كه سر دفتر تهران نمی تواند
معاملات شهر دیگر را در دفاتر خود در آن شهر ثبت كند ولی اگر به دفتر
خانه ای در تهران آمدند منعی ندارد) بنابراین معاملات مربوط به املاك
تهران اگر در شهر دیگری انجام شود این امر هم تخلف سردفتر را نشان می دهد
وهم می تواند از جمله مواردی باشد كه ذینفع از طریق دادگاه بطلان ثبت
معامله را خواستار شود. به علاوه قرینه ای است بر اینكه معامل و متعامل
برای فرار از حقیقتی كه می تواند منع معامله سند معارض باشد به دفترخانه
شهر دیگری مراجعه كرده اند.
3-مساله دیگری این است كه آیا منظور از اینكه در ماده 5 لایحه قانونی اسناد
معارض قانونگزار برای دارنده سند مالكیت معراض انجام معامله را ممنوع
كرده است معامله با سند رسمی و در دفترخانه می باشد. به اعتقاد اینجانب
ممنوعیت كلی است و اعم از رسمی عادی می باشد ( باستثناء صلح حقوق متصوره
با ذكر معارض بودن سند).
4-مساله دیگر این است كه در تعارض نسبت به دو حد یا حقوق ارتفاقی و یا
تعارض جزئی ابطال سند موخر در همان حد تعارض صورت می گیرد و نه كل سند و كل
پلاك (مثلاً اگر دوملك در حد شرقی و غربی خود معارض باشند حدی كه قبلاً
با تنظیم صورتجلسه تحدید حدود ثبت شده است حد معتبر بوده و حد ملك مجاور (
مثلاً غربی) باید از آن متابعت نماید) و در رفع تعارض از جهت قضائی
دادگه در همین خصوص دستور ابطال و اصلاح را صادر خواهد كرد.
5-مساله دیگر این است كه علیرغم ممنوعیت معامله دارنده سند معارض قانونگزار
در ماده 6 لایحه قانونی مربوط به اسناد مالكیت معارض را در فرض صدور حكم
نهائی بر بطلان سند او (به نحوی كه در بالا توضیح داده شد) یا در فرض
عدم مراجعه متعاقب اخطاریه اداره ثبت ظرف دو ماه جریمه نقدی معادل یك
برابر بهای معامله تعیین كرده است كه با شكایت شاكی دادگاه مبادرت به
صدور حكم خواهد كرد و از مفاد این ماده این طور استنباط می شود كه تا حكم
بر بطلان صادر شود می توان فی نفسه معامله را باطل تلقی كرد. ( منظور
این است كه بطلان سند لا محاله متضمن بطلان معاملان هم خواهد بود)
6- برای سردفتری كه علیرضغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله
معارض را ثبت نموده در قسمت اخیر ماده 6 انفصال دائم از شغل سردفتری پیش
بینی شده كه تخلف اداری است.
7-و نیز برای كارمندان ادارات ثبت كه عمل مخالف مقررات آن موجب صدور سند
مالكیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات اداری انفصال موقت كهكمتر از دو
سال نخوهد بود و یا انفصال ابد به تناسب مورد پیش بینی شده است.
8-و بالاخره آخرین بحث این است كه این مجازات اداری مانع از این امر نیست
كه اگر معلوم شود اقدامات مامورین و یا سردفتر علاوه بر مخالفت با مقررات
مقرون به سوءنیت و تبانی با دارنده سند معارض بوده باشد نتوان مساله را
از جهت كیفری نیز در مراجع قضایی مورد تعقیب قرار داد. ضمناً قانونگزار
این نوع تخلفات را مشمول مرور زمان اداری نمی داند.
تقدم تصرفات مالكانه در ثبت املاك
در اختبار حقوق ثبت و امور حسبی كارآموزان وكالت خرداد ماه سال 1384 یكی از
دوسوال مطروحه این بود كه كشاورزان ملك معینی با استناد به شهادت شهود و
اطلاعات مطلعین محلی و مستندات دیگر از جمله مدارك اخذ وامهای كشاورزی
در سنوات گذشته برای تهیه كود و بذر به ادعای تصرفات مالكانه مستمر خود
اظهارنامه موضوع ماده 11 قانون ثبت را تكمیل و با تعیین محدوده تصرفات و
تسلیم آن به اداره ثبت محل هر كدام خواستار ثبت محدودده متصرفی شده اند.
در مهلت مقرر در ماده 16 قانون ثبت (پس از انتشار اولین آگهی نوبتی) وراث
شخصی بر اساس گواهی انحصار وراثت و با تمسك به اسناد و قباله و بنچاق
قدیمی مربوط به مورث به درخواست ثبت كشاورزان اعتراض كرده اند. از
كارآموزان محترم خواسته شده بود, با تحلیل مبانی امر توضیح دهند وكالت
كدامیك از طرفین را درخور پذیرش می دانند. به منظور رفع پاره ای
استنباطات احتمالی, این نكته مورد تصریح قرار گرفته بود كه منشاء تصرفات
غاصبانه نبوده و سابقه دعوی خلع ید و تصرف عدوانی موجود نیست. در متن
سوال به علت مسكوت ماندن چند نكته از جمله احتمال واگذاری اراضی در اجرای
مقررات اصلاحات اراضی و نیز عدم تصریح به نحوه تصرفات كشاورزان آن
چنانكه در ماده 23 آیین نامه قانون ثبت پیش بینی شده است با وجود تاكید
بر غاصبانه نبودن منشاء تصرفات, كارآ,وزان محترم در استنتاج موضوع به
برداشتهای متفاوتی رسیده بودند. در بررسی دقیق پاسخ اوراق و جریان آزمون
شفاهی مشخص گردید كه تعداد كثیری از كارآموزان با استدلال برتری دلائل
معترضین به ثبت بر اماره تصرف قبول وكالت آنها را بر وكالت متقاضیان ثبت
اراضی ترجیح داده اند. در حالیكه اماره تصرف خود بالاترین دلیل محسوب و
با اثبات از دوش متقاضیان ثبت برداشته شده است بعلاوه كارآموزان وكالت در
تحلیل ارزش اثباتی دلائل حتی در فرض رسمی بودن بعضی مدارك و مستندات
معترضین به ثبت به این نكته بسیار مهم توجه نداشته اند كه ارزش اثباتی
اسناد رسمی مربوط به اراضی ثبت نشده و محتوای معاملات مربوط به این قبیل
اراضی با صراحت ماده 88 قانون ثبت نسبت به اشخاص ثالث (ازجمله كشاورزان
متصرف) قابلیت استناد را ندارد. در واقع در پاسخ به سوال دو مطلب بسیار
مهم حقوقی مورد غفلت قرار گرفته بود: الف- امكان و احتمال اعراض اراضی
توسط مورث معترضین به ثبت كه نوعاً در اراضی ثبت نشده به لحاظ خشكسالی
های مستمر و مهاجرت افراد از یك نقطه به نقطه دیگر و ترك طولانی اراضی
سابق كشاورزی در سرزمین كم آب ایران امرشایعی است. ب-غیرقابل استناد بودن
تاریخ اسناد و مدارك عادی معترضین به ثبت و نیز غیر قابل استناد بودن
محتوای مستندات رسمی آنها نسبت به اشخاص ثالث (متقاضیان ثبت) با توجه به
صراحت مقررات ماده 1305 قانون مدنی و ماده 88 قانون ثبت كه دقیق ترین
نكته حقوقی قضیه محسوب می گردید. در واقع از امتیازات ثبت اراضی و املاك
این است كه با درج مالكیت اشخاص در دفتر املاك دیگر احتمال اعراض از ملك
منتفی بوده و این مالكیت و نقل انتقالات آن از قاعده نسبی بودن خارج شده و
نسبت افراد مملكت و اشخاص ثالث واجد اعتبار كامل خواهد بود (مقررات مواد
22 و 72 قانون ثبت اسناد و املاك) بدیهی است در قبول وكالت معترضین به
ثبت اگر با دلائل كافی ثابت شود كه معترضین به ثبت و مورث آنها علقه معنوی
مالكیت خود را نسبت به اراضی متصرفی كشاورزان حفظ كرده اند(فی المثل در
سنوات گذشته مستقیماً یا به مباشرت ثالث سهم مالكانه خودرا مطالبه كرده
اند) یا به اثبات برسانند كه منشاء تصرفات اولیه كشاورزان تلقی از ید مورث
آنها بوده است (مثل اجاره ونظایر آن) امكان پذیرش اعتراض و نهایتاً قبول
ثبت ملك بنام ورثه متصور خواهد بود.
در پاسخگوئی به سئوالات ثبتی مبتلا به شركت عمران شهرهای جدید مشاهده شد كه بعض مشكلات در شهرهای جدید مشترك است از جمله:
الف- مشكل حادث از نقل و انتقال املاكی كه منتقل الیه حق انتقال ندارد لیكن
به گونه ای مبادرت به انتقال ملك واگذاری كرده است و مسئولین شهرهای
جدید با خریداران دیگری غیر از منتقل الیه اولیه مواجه هستند و بعضاً این
نقل وانتقالات به كرات حاصل می شود. در جواب این سئوال باید به متن
قرارداد واگذاری توجه كرد. بدیهی است در صورتی كه منتقل الیه طبق قرارداد
برای مدت معین ( مثلاً آخرین قسط بدهی یا 3 سال ... ) از انتقال ملك
واگذار شده منع شده باشد اقدام به واگذاری در واقع تخلف از شرط فعل منفی
است كه طبق مقررات كلی برای شركت ایجاد حق فسخ می نماید و با اعمال این
حق و بلا اثر شدن قرارداد اولیه نتیجتاً قراردادهای واگذاری هم فاقد
اعتبار خواهد شد. بدیهی است اعمال حق فسخ توسط شركت جنبه اختیاری دارد و
چنانچه شركت و لو به دفعات مخالفتی با انتقال نكند آخرین منتقل الیه قائم
مقام منتقل الیه اولیه خواهد بود و شركت قرارداد و سند رسمی انتقال را
با خریداری بعدی منعقد خواهد كرد مشروط بر اینكه این خریدار واجد شرایط
قانونی واگذار باشد. قابل ذكر است كه هر واگذاری رسمی در فرض موافقت شركت
هزینه مستقل دارد كه قاعدتاً مربوط به منتقل الیه بوده و شركت نباید
پذیرای پرداخت هزینه های بعدی باشد. اینكه شركت در چه تاریخی مبادرت به
تنظیم سند رسمی واگذاری می نماید علی القاعده این امر بعد از تسویه حساب
كامل و پرداخت آخرین قسط بدهی و هزینه های مربوط خواهد بود وترتیب اقدام
هم معرفی شخص به دفتر خانه و نیز تعیین نماینده جهت امضاء سند با ارائه
سند مالكیت اولیه و مادر و دلیل سمت مدیرعامل مسئول شركت خواهد بود. در
همین قسمت بیان این امر ضروری است كه چنانچه الزام شركت به انتقال مبتنی
بر حكم قطعی صادره از مراجع قضایی باشد گریزی از تمكیل به آن نیست. در
تكمیل پاسخ به سوال مرتبط با قراردادهای واگذاری چند سوال جزئی وفرعی هم
مطرح شده است:
الف-در فرض از بین رفتن سند اولیه واگذاری, نقل و انتقالات بعدی چگونه انجام می شود؟
جواب- پاسخ این است كه چنانچه
نقل و انتقال رسماً صورت گرفته باشد رونوشتی از سند از دفتر خانه تنظیم
كننده آن قابل دریافت است لیكن چنانچه سند عادی انتقال اولیه مفقود شده
باشد برای انتقالات احتمالی بعدی تایید رسمی واگذاری توسط شركت ضروری
خواهد بود.
ب-اساساً نقل و انتقال املاك در رهن بانك به موجب قانون و رای وحدت رویه
دیوانعالی كشور به شماره 620-20/8/76 با توجه به حق عینی مرتهن نافذ نیست و
بدون موافقت مرتهن ممكن نیست و دفاتر از تنظیم سند انتقال این قبیل
املاك خودداری می كنند لیكن در عمل مشاهد شده است كه نقل و انتقال رسمی
با ذكر (حفظ حقوق مرتهن) صورت گرفته است كه با رای وحدت رویه دیوانعالی
كشور مغایر است. دومین سئوال مشترك مرتبط با مسائل ثبتی در خصوص مسائل
تجمیع چند پلاك مجاور ثبتی و یا تفكیك اراضی واملاك می باشد.
پاسخ- بیان چند نكته ضروری است:
1-تفكیك اراضی واملاك ثبت شده با ادارات ثبت محل وقوع ملك می باشدكه مطابق
مقررات ماده 154 قانون ثبت مبنای اقدام نقشه جامع شهر می باشد كه از طریق
استعلام از شهرداری مشخص می گردد.
2- در خصوص املاك ثبت نشده در صورت تعدد مالكین و عدم تراضی آنها در امر
تقسیم و افراز, امر تقسیم وتعیین سهم هر مالك با دادگاه و از طریق تعدیل
سهام و كارشناسی و استقراع صورت می گیرد.
3-اساساً در خصوص املاك ثبت شده چنانچه واحد ثبتی به هر علتی با درخواست
تفكیك و افراز ملك مخالفت نماید مرجع اعتراض دادگاه می باشد كه با تقویم
دادخواست به دادگاه عمومی محل وقوع ملك می باید نسبت به تصمیم واحد ثبتی
اعتراض صورت گیرد.
ماده 6 قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال 51 مقرر
می دارد كه در شهر هائی كه دارای طرح جامع می باشند ثبت كل مكلف است در
مورد هر تفكیك طبق نقشه هائی كه شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی
یا هادی تایید كرده باشد اقدام به تفكیك نماید ودر مورد افراز دادگاه ها
مكلفند طبق نقشه تفكیكی شهرداری اقدام نمایند ... .
و ماده 101 قانون شهرداریها مقرر می دارد: ادارات ثبت و دادگاه ها
مكلفند در موقع درخواست تفكیك اراضی محدوده شهر و حریم آن , عمل تفكیك را
طبق نقشه هائی انجام دهند كه قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. وماده
واحده لایحه قانونی راجع به تفكیك و افراز اراضی مورد تصرف سازمانهای عمران
و اراضی شهری استانهای كشور مصوب سال 58 شورای انقلاب مقرر می دارد كه
ادارات ثبت واسناد و املاك و شهرداریها مكلفند از نظر تفكیك اراضی كه به
موجب قانون سند مالكت اراضی موات شهری در اختیار دولت قرار می گیرد بدون
جلب رضایت مالكین قبلی اقدام نمایند. و بالاخره مقررات قانون افراز و فروش
املاك مشاع مصوب سال 57 در ماده 3 هزینه تفكیك مقرر درماده 150 قانون
اصلاحی ثبت را در موقع اجرای تصمیم قطعی امر افراز توسط واحد ثبتی قابل
وصول دانسته است و ملكی كه به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز باشد با
تقاضای هر مالك و به دستور دادگاه فروخته می شود. اساساً مقررات افراز و
فروش مصوب سال 57 ناظر به درخواست مالكین مشاع است و امر تفكیك مربوط به
مالك واحد بدون تعیین سهم وتقسیم اجزاء می باشد. فرق افراز و تفكیك هم در
همین امر است.
سومین پاسخ مربوط به چگونگی اجرای مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملك
اراضی و املاك برای اجرای برنامه های عمومی و نظامی دولت است ( مصوب سال
58) در خصوص این مقررات بیان چند امر ضرورت دارد:
1-برنامه های عمومی عمرانی,نظامی شامل برنامه هائی است كه اجرای به موقع
آن برای امر عمومی و دستگاه امنیتی (دستگاه اجرائی) لازم و ضروری باشد.
ضرورت اجرای طرح می باید به تصویب بالاترین مقام دستگاه اجرایی برسد.
2-برای اجرای طرح های عممی و عمرانی و نظامی (مقررات ماده 9 قانون زمین
شهری و ضرورت واگذاری اراضی بایر و دایر برای ایجاد تاسیات عمومی و عمرانی و
اداری ... مهم است) می باید حتی المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی
(موات) استفاده كرد و عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تایید
وزارت كشاورزی و عمران روستائی و یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و
ادارات كل و شعب مربوط در استان ها رسیده باشد ( در خصوص اراضی ملی شده
متعاقباً توضیحات لازم داده خواهد شد).
3-برای خرید و تملك اراضی و املاك در مرحله اول توفق بین مالكین و دستگاه
اجرائی صورت خواهد گرفت و در صورت عدم توافق توسط هیات كارشناسان رسمی
دادگستری كه یك نفر ازطرف مالك و یك نفر از طرف دستگاه اجرائی و نفر سوم با
توافق یا در صورت عدم توافق توسط دادگاه انتخاب خواهد شد ارزش ملك تعیین
خواهد شد.
4-نكته در خور توجه این است كه چنانچه بهای مورد توافق ویا خسارات مالكین
هر یك به مبلغ یك میلیون ریال باشد دستگاه اجرائی راساً اقدام به خرید ملك
و پرداخت خسارت خواهد كرد و چنانچه مبلغ مورد معامله و خسارت هر یك از
مالكین بیش از مبلغ یك میلیون ریال باشد باید مقررات قانون محاسبات عمومی
اجراء شده وهیات مقرر در ماده 71 قانون مذكور مراتب را تصویب نمایند و در
هر حال در صورت حصول توافق دستگاه اجرائی حداكثر ظرف مهلت سه ماه مكلف
به خرید ملك و پرداخت حقوق یاخسارات خواهد بود و عدم اقدام در مدت مذكور
به منزله انصراف محسوب می شود.
5- ملاك تعیین قیسمت توسط كارشناسان بهای عادله به قیمت روز تقویم اراضی و
ابنیه و تاسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون
تاثیر اجرای طرح در قیمت آنهاست.
6- حقوق كسب و پیشه و تجارت اشخاص در صورتی تعلق خواهد گرفت كه حداقل یك
سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرائی محل مورد تملك مورد استفاده كسب و
پیشه و تجارت باشد.
7- در مورد املاك موقوفه در صورت مجاز بودن به تبدیل به احسن به طریق املاك
غیر وقف و در صورت مجاز نبودن تبدیل به احسن از طریق اجاره های طویل
المدت عمل خواهد شد.
8- در صورت اقتضاء و رضایت مالك بجای پرداخت وجه عوض اراضی تملك شده از
سایر املاك ملی شده دولتی پرداخت خواهد شد در مورد حقوق كسب و پیشه نیز در
صورت رضایت صاحب حق دستگاه اجرائی تعهد خواهد كرد كه در صورت اجرای طرح
محل كسب مناسبی در اختیار صاحب حق قرار دهد.
9- تصرف و اجرای طرح قبل از انجام معامله در صورتی ممكن خواهد بود كه عدم
تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیر گردد كه در این صورت
دستگاه اجرائی می تواند با تنظیم صورتمجلس وضع موجود ملك با حضور مالك یا
نماینده رسمی در غیاب او با حضور نماینده دادستان و كارشناس رسمی اقدام
نماید و به هر حال می باید دستگاه اجرائی ظرف مهلت سه ماه نسبت به پرداخت
قیمت عادله طبق نظر كارشناس اقدام نماید ( مقررات زمین شهری در این موارد
در خور توجه است). در صورت عدم پرداخت , مالكین مجاز به طرح دعوی در
مراجع قضایی و توقیف عملیات اجرائی تا زمان پرداخت بهاء می باشند و محاكم
دادگستری خارج از نوبت رسیدگی و مبادرت به صدور حكم خواهند كرد و با
پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرائی خواهد شد.
توضیح-مطابق تبصره 7 و 9 ماده 9 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 دولت و
شهرداریها در كلیه شهرها و شهرك ها زمین مورد نیاز خود را پس از تصویب
طرح با قیمت منطقه ای تملك می كنند و بهای اعیانی بر اساس بهای عادله روز
است.