جزوه ثبت و امور حسبی

مطالبی را كه در این جلسات مورد بحث قرار خواهیم داد به لحاظ اهمیت موضوعی عبارت خواهند بود از :
1. جایگاه امور حسبی و حقوق ثبت در حقوق ایران
2. ارتباط این دو رشته حقوقی با سایر رشته های حقوقی مثل حقوق مدنی و حقوق كیفری .
3. جنبه های ترافعی مسائل حسبی ( در درخواستهای صدور گواهی انحصار وراثت بصورت دعوی نسب و دعوی اختلاف در اصل نكاح و طلاق و دعوی مالكیت در درخواست تقسیم تركه – دعوی حجر – رفع حجر و ....) .
4. مسائل فرزند خواندگی و اهداء جنین – وضعیت اطفال متولد از نكاح موقت و زنا.
5. مسائل مرتبط با اظهارنامه ثبتی .
6. مسائل مرتبط با تحدید حدود .
7. مسائل مرتبط با هیئت نظارت و صلاحیتهای آن و شورایعالی ثبت .
8. بحث در خصوص معاملات با حق استرداد و اصلاحات قانونی آن .
9. بحث در خصوص تعارض اسناد و علل حدوث آن و صلاحیت هیئت نظارت و مبنای تشخیص دادگاه در مورد سند معتبر.
10. بحث در خصوص معاملات معارض .
11. بحث در خصوص اسناد در حقوق موضوعه ایران ( جزوه مربوط ) و تحلیل مقررات مواد 47 و 48 ق.ث .
12. بحث كلی در خصوص آئین نامه اجرای اسناد رسمی و آخرین اصلاحات و اختیارات مدیران و روسای ثبتی در رسیدگی به اعتراضات به عملیات اجرائی و مرجع رسیدگی به تصمیمات مذكور و تفاوت آن با دعاوی راجع به اعتراضات به دستور اجرای اسناد رسمی.
13. اولین بحث ما تعیین جایگاه امور حسبی و حقوق ثبت در مجموع مقررات موضوعه مملكتی است .


الف – در مورد امور حسبی می باید مسئله بدینگونه تحلیل گردد كه این امور علی الاطلاق نه بعنوان رشته مستقل حقوقی بلكه به عنوان پایه تمام قوانین و مقررات عمومی و خصوصی آمرانه حضور محسوس داشته و وجود حق و اعمال آن مبتنی بر فقدان موانع ناشی از امور حسبی است : تحلیل مبانی زیر روشنگر خواهد بود .
1)   – دائز مدار حقوق ، انسان است و حیات انسانی از تاریخ انعقاد نطفه در رحم مادر به شرط زنده متولد شدن حاصل میگردد و همان لحظه آغاز استحقاق داراشدن حق میباشد.
2)  – استحقاق داراشدن حق ( اهلیت تمتع ) با امكان اعمال آن و اهمیت استیفاء مقوله یكسانی نیست و اعمال حقوق با توجه به نوع و چگونگی حق به مقدمات و شرایطی بستگی دارد كه از جمله مهمترین این شرایط بلوغ جسمی و حصول رشد عقلی است .
3)  – بحث حجر و شناخت افراد محجور كه مطابق ماده 1207 قانون مدنی از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع میباشند از جمله مهمترین مسائل مطرح در امور حسبی است كه تمهیدات قانونی امور مربوط به اعمال حقوق آنها و كسانیكه میتوانند به نمایندگی محجورین عهده دار امور آنها باشند بخش مهمی از مسائل امور حسبی را در بر می گیرد . مسائل ولایت قهری پدر و جد پدری – حضانت – قیومیت و حدود اختیارات و محدودیتهای اعمال این نمایندگی در زمره مباحث امور حسبی قرار می گیرد .
4)  – فوت افراد هر چند پایان اهلیت تمتع و بالما‏ل استیفاء حقوق میباشد لیكن از نظر حقوقی منشاء پیدایش حقوق و تعهدات خاصی است كه تحت عناوین امور تركه – و اداره و تصفیه آن و و صایا و انواع وصیتنامه ها و مسائل مرتبط با ورثه و حدود قائم مقامی آنها در قبال تعهدات مالی متوفی بعنوان مسائل حسبی در خور بررسی است .
ب – قاعده كلی در مورد مسائل حسبی غیر برافعی بودن آنست و بدون اینكه رسیدگی به آن متوقف بر وقوع اختلاف و منازعه باشد دادگاهها مكلف به اقدام و اتخاذ تصمیم نسبت به آن میباشند ( ماده 1 ق امورحسبی ) . مثال بارز لزوم مهروموم تركه – رفع مهروموم – تعیین قیم – نصب امین- عزل قیم و حفظ و حمایت از صغار و مجانین و مراقبت از آنها بصورت تعیین قیم اتفاقی و نظارت در اعمال مالی قیم و امور مرتبط با ازدواج محجورین است .
1. علیرغم غیر ترافعی بودن امور حسبی غالب مسائل حسبیه میتواند واجد جنبه ترافعی شود مثل دعوی نسب – دعوی اصل نكاح و طلاق – دعوی ابطال وصیت نامه – دعوی تقسیم تركه بافرض اختلاف در وراثت – زوجیت – ومالكیت .
2. ارتباط مسائل حسبی با نظم عمومی و آمره بودن آن ویژگی دیگر این امور است . این خصوصیت ، امور حسبی را از حیطه مسائل حقوق خصوصی و اصل آزادی اراده افراد در اعمال حقوق خارج كرده و برای آن جنبه عمومی و آمریت ایجاد می نماید كه لاجرم مستلزم نظارت و مداخله دولت بمعنی وسیع كلمه و قوه قضائیه با نمایندگی دادستان به معنی اخص در مسائل مرتبط با آن خواهد بود . ( لزوم تعیین قیم برای صغار بدون ولی قهری و نظارت در امور مالی صغار از طریق گزارشات سالیانه قیم و نیز ممنوعیت فروش اموال غیر منقول صغار بدون اذن دادستان و عزل ولی قهری در صورت عدم رعایت غبطه صغیر ( ماده 1184 اصلاحی قانون مدنی ) .
ج – جایگاه حقوق ثبت در مجموعه ثبت در مجموعه قوانین موضوعه جایگاه حقوق عمومی و با ویژگی آمریت آن میباشد . در یك تعریف كلی میتوان مسائل حقوق ثبت و اعمدتاً مسائل شكلی دانست كه نظارت و مداخله نهادهای عمومی و دولتی در آن بصورت وسیع مشهود بوده و اعمال و اجرای آن در حیطه صلاحیت سازمان ثبت اسناد و املاك و نهاد مشخص حقوقی بنام دفاتر اسناد رسمی میباشد .
بحث اعتبار اسناد رسمی و قابلیت اجرای مفاد آن و صلاحیت دفاتر اسناد رسمی و سردفتران و نیز تخلفات و جرائم و مجازاتهای مرتبط با كاركنان و اجزاء سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی در این رشته حقوقی مور بحث قرار می گیرد بدون اینكه مفاهیم حقوقی مربوط به عقود – معاملات و اسناد مالكیت و اسباب تملك مورد بحث قرار گیرد .
حقوق ثبت و مسائل ثبتی ارتباط بسیار عمیق و بنیادی با حقوق مدنی دارد و همانطوریكه اشره شد مفاهیم حقوقی مرتبط با عقود و معاملات و ماهیت قراردادها و اسباب تملك خارج از محدوده حقوق ثبت بوده و جایگاه این مباحث حقوق مدنی است و بر این اساس میتوان ارتباط این دو رشته حقوقی را مورد بررسی قرار داد ضمن آنكه اصل آزادی اراده در حقوق مدنی جایگاهی در امور ثبتی نداشته و مسائل ثبتی عمدتاً آمره بوده و با نظم عمومی همراه است. مسائل ثبتی و امور آن بطور غیرمستقیم با حقوق كیفری برخورد دارد. دعاوی نظیر فروش و معامله نسبت به مال غیرمنقول متعلق به غیر در فرض اختلاف و مالكیت و تصرف عداونی نسبت به مال غیر و جعل اسناد هر كدام به نحوی با حقوق ثبت مرتبط بوده و ناگزیر از استمداد مبانی این رشته حقوقی است. این در موقعیتی است كه ركن مسولیت كیفری و ترتب آن به فرد متفرع بر حصول بلوغ بوده ومحكومیت جزائی و محكومیت جزائی صغار و مجانین به جهت مغایرت با موازین حقوقی پذیرفته نیست و فی الجمله در تحلیل ركن معنوی جرم مباحث مرتبط با امور حسبی حضور وسیعی دارند. در تشخیص میزان مسئولیت كیفری مباشر و مسبب وقوع جرائم نیز ناگزیر از ورود به مسائل حسبی خواهیم بود. این در حالی استكه اساساً مداخله قیم و ولی قهری در دعاوی كیفری و حقوقی مطرح علیه محجورین (بالاخص صغار و مجانین) و نیز تعیین قیم اتفاقی در جرائم نسبت به اولیاء قهری اینستكه مسائل حسبی را با امور كیفری به وضوح نشان می دهد. به لحاظ اهمیت كمتر از ورود به مبحث ارتباط حقوق ثبت و امور حسبی در سایر رشته های حقوق اهتراز می شود.
حقوق ثبت مدخل حل و فصل دعاوی حقوقی وكیفری
اشاره: مقاله ای كه در پیش رو داریم , با عنوان (تحلیل مسائل ثبتی بر مبنای پرونده حقوقی مطرح) است:
قوانین, ضوابط ومقررات ثبت اسناد و املاك از جمله مباحثی هستند كه در حقوق ثبت مورد بحث و بررسی قرار می گیرند. كلمه ثبت از نظر حقوق ثبت اصطلاحاً عبارتست از نوشتن قراردادها , معاملات و وضعیت املاك در دفاتر رسمی , تعریف سند یا اسناد نیز در ماده 1284 قانون مدنی: ((سند عبارت است از هر نوشته ای كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.)) و ماده 1286 همان قانون: ((سند بر دو نوع است: رسمی و عادی)) عنوان شده است همچنین ملك یا املاك از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاك عبارت است از مال غیرمنقول , البته نه به معنای آن كه در موارد 12 الی 18 قانون مدنی تعریف شده , بلكه به معنای اخص آن كه در عرف هم ملك و املاك نامیده می شود و فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن است. بنا به تجربه به جرات می توان ادعا كرد كه پرونده های حقوقی و كیفری با منشاء اختلاف ثبتی سنگین ,‌ پیچیده و در عین حال پر اهمیت ترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی را تشكیل می دهد, بر این اساس هدف غایی طرح این مكتوب , صرفنظر از فایده ای كه برای منزلت آكادمیك آن دارد, تبیین جایگاه حقوق ثبت در حقوق موضوعه ایران و میزان اهمیت و مدخلیت آن در حل و فصل دعاوی حقوقی و كیفری , بخصوص برای آندسته از فعالان عرصه حقوق است كه ارتباط و آشنایی اندكی با این حوزه از حقوق به معنای اخص دارند. در همین راستا به برخی از نظریان نوین در خصوص مسائل ثبتی كه در فرض پذیرش از سوی جامعه حقوقی می تواند منشاء تحولات بنیادین در حقوق ثبت و نسبت آن با سایر بخشهای حقوق به معنای اعم باشد, اشاره خواهد شد. همچنین به تناسب عنوان موضوعی مقاله عمده ای از مطالب معطوف به شرح وظایف و اختیارات هیات های نظارت و شورایعالی ثبت – مراجع رسیدگی كننده به دعاوی ثبتی – است كه در خاتمه جهت توضیح كاربردی و عملیاتی مباحث ,‌ به تجزیه و تحلیل نمونه ای از دعاوی ثبتی حقوقی (مختومه) خواهیم پرداخت. شرح مطالب مقاله به ترتیب ذیل است:

مقدمه
مبحث نخست: بررسی جایگاه و اهمیت حقوق ثبت در دعاوی حقوقی و كیفری.
گفتار نخست: اهمیت حقوق ثبت از حیث آثار ثبت رسمی.
گفتار دوم: اهمیت حقوق ثبت از حیث جایگاه آن در تقسیم بندیهای حقوق.
مبحث دوم: مراجع رسیدگی كننده به اشتباهات ثبتی.
گفتار نخست: هیات نظارت
گفتار دوم: شواری عالی ثبت.
مبحث سوم: تحلیل نمونه رای راجع به اختلافات و اشتباهات ثبتی مطرح در مراجع قضایی.

مبحث نخست: بررسی و جایگاه و اهمیت حقوق ثبت در دعاوی حقوقی و كیفری.
     چنانچه پیش از این تقریر شد پرونده های حقوقی و كیفری با منشاء اختلاف ثبتی از جمله مهمترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی محسوب شده كه بلحاظ پیچیدگی و صعوبت مسایل مطرح در اینگونه دعاوی معمولا در رتبه ای پس از دعاوی قتل, نزاع های دستجمعی , ناموسی و همچنین دعاوی تجاری ناشی از قراردادهای پیمانكاری قرار می گیرند. جهت درك این مدعا توجه به برخی نمونه های پرونده های حقوقی وكیفری با منشاء ثبتی كه ذیلاً عنوان می گردد وافی به مقصود است:
الف- دعاوی كیفری:
1-دعوای تصرف عداونی مدعی مالكیت اراضی به طرفیت متصرفی كه مترصد احداث اعیانی است. ( در وضعیتی كه هنوز درخواست ثبتی بعمل نیامده باشد),
2-دعوای تجاوز به اراضی ملی شده و املاك دولتی با وجود ادعای سبق تصرف مالكانه متهم,
3-دعوای جعل سند رسمی با تبانی سردفتر و نیز دعاوی جعل معنوی سند رسمی,
4-دعوای كیفری مربوط به معاملات معارض نسبت به اعیان و منافع و حقوق املاك ثبت شده,
5-دعوای ابطال سند انتقال اجرائی ثبتی كه در جریان اجرای آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائیه به طرفیت متوفی ادامه یافته است, از جنبه كیفری آن, و ... .
ب- دعاوی حقوقی:
1-اعتراض به درخواست ثبت متصرف مدعی مالكیت از طرف مدعی مالكیت دارنده اسناد و بنچاق قدیمی,
2-دعوای خلع ید مالك ثبتی علیه مالك و متصرف عرصه و اعیان به داعیه (وقوع) اشتباه در پیاده سازی محدوده ملك در طبیعت (با وجود مالكیت ثبتی متصرف),
3-دعوای اعتراض به تحدید حدود از ناحیه مالك ثبتی مجاور به داعیه عدم متعابعت از حدود قطعی شده پس از تحدید,
4-دعوای ابطال تقسیم املاك مشاع به جهت عدم دخالت همه مالكین مشاع در امر تقسیم,
5-دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی كه جریان اجرائی آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائیه به طرفیت متوفی ادامه یافته است, از جنبه حقوقی آن و دهها نمونه دیگر ...
    اما به اعتقاد نویسنده به نظر می رسد با توجه به تاثیر گذاری وسیع, متنوع و تعیین كننده ای كه مسایل ثبتی در حل و فصل دعاوی حقوقی و كیفری دارد , نباید به ذكر این قلیل اكتفا كرد, بدین منظور اهمیت و جایگاه حقوق ثبت را از منظرهای دیگری بررسی خواهیم كرد كه در قالب دو گفتار ارائه می گردد.

گفتار نخست: اهمیت حقوق ثبت از حیث آثار ثبت رسمی:
      هدف از ثبت اسناد در یك بیان كلی رسمیت و اعتبار بخشیدن و نتیجتاً استفاده از امتیازاتی است كه قانونی برای اسناد ثبت شده قائل گردیده است كه به برخی از امتیازات قانونی اشاره می گردد: ماده 1292 قانونی مدنی: (( در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی كه اعتبار اسناد رسمی را دارند انكار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور كند یا ثابت نماید كه اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است)), ماده 1290 قانونی مدنی : (( اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است ... )) , ماده 70 قانون ثبت: (( سندی كه مطابق قوانین به ثبت رسیده , رسمی است و تمام محتویات و امضای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینكه مجعولیت آن سند ثابت شود)) , ماده 71 قانون ثبت: (( اسناد ثبت شده در قسمت مراجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آن نسبت به طرفین یا طرفی كه تعهد كرده و كلیه اشخاصی كه قائم مقام قانونی آن محسوب می شوند آن محسوب می شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت)) , ماه 72 قانون ثبت : ((كلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده باشد , نسبت به طرفین معامله و قایم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار كامل و رسمیت خواهد )) , ماده 73 قانونی ثبت : (( قضات و مامورین دیگر دولتی كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف می نمایند در محكمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتیكه این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود , محكمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارت وارده نیز محكوم خواهد نمود)), ماده 92 قانون ثبت : ((مدلول كلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حكمی از محاكم عدلیه لازم الاجراست ... .)) , ماده 93 قانون ثبت: (( كلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقیماً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراست ... .)), بدیهی است فواید و امتیازات ثبت قراردادها , معاملات و وضعیت املاك تا به حدی است كه بیش از پیش هر نظری را بر ضرورت الزامات گسترده تری برای ثبت جهت احتراز از مسایل عدیده ناشی از عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی, مجاب می نماید. شاید از همین رهگذر است كه برخی از صاحبنظران حتی در مفاهیم وقوع عقد بیع و مالكیت ناشی از معاملات املاك غیرمنقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد 22 و 46 قانون ثبت قایل به تفكیك گردیده و تحقق معامله و ثبوت مالكیت خریداران این قبیل اموال را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه منوط و موكول می دانند. البته به نظر می رسد با توجه به نظریه سنتی در خصوص ملزومات وقوع عقد بیع و نیز تصریحات مواد 183 و 191 قانون مدنی, كه بر اساس آن برای وقوع عقد صرفاً نیاز به ایجاب و قبول است , پذیرش چنین نظریه ای حداقل در وضعیت قانونی فعلی , مشكل است. ولی فایده ای كه برای این نظریه متصور است, تاكید بر رویكردی قانونی است كه الزامات افزونتری را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاك غیرمنقول حاكم می نماید.

گفتار دوم: اهمیت حقوق ثبت از حیث جایگاه آن در تقسیم بندی های حقوق
متداول است كه در اكثر سیستم های حقوقی, حقوق را به دو بخش حقوق عمومی و حقوق خصوصی تقسیم نمایند. در یك تعریف كلی حقوق عمومی, حقوقی است كه بر روابط فیمابین حاكمیت و اشخاص درون آن و بین دولتی با دولت دیگر حكومت می كند. حقوق خصوصی نیز كه گاهی حقوق مدنی خوانده می شود به معاملات و روابط حقوقی بین اشخاص كشور می پردازد. طبیعی است كه بلحاظ دخالت عنصر حاكمیت در حقوق عمومی,‌ اكثر مقررات این بخش از حقوق, از خصلت آمرانه یا به عبارتی از قواعد آمره برخوردار باشد. هدف از مقدمه كوتاهی از ذكر گردید, معطوف ساختن ذهن مخاطب به این سوال است كه آیا با علم به اینكه اكثر مقررات حقوق ثبت به لحاظ دخالت حكومت در تنظیم و ساماندهی قوانین مربوط به اسناد و املاك واجد جنبه آمرانه است, باز هم می توان قایل به این نظر بود كه حقوق ثبت, فرع حقوق خصوصی و یا زیرشاخه آن است؟ منطقاً جواب منفی است. حقوق ثبت را دیگر نمی توان منحصراً در حیطه خصوصی تعریف و طبقه بندی كرد, زیرا این رشته حقوقی از ابعاد مختلف با حقوقی از ابعاد مختلف با حقوق عمومی ارتباط پیدا كرده و قواعد آن در غالب موارد, واجد جنبه آمرانه بوده و با نظم عمومی مرتبط می باشد. این ویژگی وجدانش از قلمرو حقوق خصوصی تا به آنجاست كه چنانچه قبلاً تقریرشد, برخی از اساتید در مفهوم عقد بیع و مالكیت ناشی از معاملات املاك غیرمنقول بدون ثبت رسمی آن تردید كرده و به لحاظ مقررات ثبتی تحقق معامله و ثبوت مالكیت خریداران این قبیل اموال را به تنظیم سند رسمی در دفتر خانه منوط و موكول كرده اند.

مبحث دوم: مراجع رسیدگی كننده به اشتباهات ثبتی
    مراجع رسیدگی كننده نسبت به اشتباهات حاصله در عملیات ثبتی كه عمدتاً مربوط به مرحله مقدماتی است عبارتند از:
الف- هیات نظارت
ب- شواری عالی ثبت
    نظر به اهمیت بررسی شرح وظایف و اختیارات مراجع مذكور و تاثیری كه نهادهای مذكور جهت حل و فصل دعاوی حقوقی و كیفری اشخاص دارند در دو گفتار مجزا به تحلیل كاركردها و شاخصه های رسیدگی به اختلافات ثبتی در این مراجع می پردازیم:

گفتار نخست- هیات نظارت:
     یكی از مراجع اداری مهم كه به اختلافات و اشتباهات ثبتی رسیدگی می نماید هیات نظارت است و هیات مزبور در ماده 6 اصلاحی قانون ثبت به شرح زیر پیش بینی شده است: (( برای رسیدگی به كلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان هیاتی به نام هیات نظارت مركب از رئیس ثبت استان یا قایم مقام او دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری ( در حال حاضر به انتخاب رییس قوه قضاییه) تشكیل می شود. هیات مزبور به كلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می نماید. برای این هیات یك عضو علی البدل از قضات دادگستری یاكارمندان ثبت مركز استان از طرف وزیر دادگستری ( در حال حاضر از طرف رییس قوه قضاییه) تعیین خواهد شد)). همچنین ماه 25 قانون مذكور حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت را در 8 بند و 5 تبصره به تفصیل مشخص كرده است كه قبل از بررسی اجمالی این موارد, متذكر می گردد اشتباهات ثبتی منتهی به طرح در هیات نظارت از یك سنخ نیست , بلكه این اشتباهات بر دو نوع هستند:
الف- اشتباهات غیرموثر در جریان ثبت ملك,
ب- اشتباهات موثر در جریان ثبت ملك , كه در مورد اخیر بطور كلی جریان ثبت باطل و تجدید می شود ,‌ مثل اشتباه در هویت متقاضی ثبت یا اشتباه در موقعیت استقرار ملك مورد درخواست ثبت یا اشتباه در نوع ملك ( دكان , باغ , خانه و ... ) یا اشتباه در شماره اصلی ملك و یا اشتباه در مقدار مورد درخواست ثبت. در خصوص اشتباهات غیر موثر نیز هیات نظارت راساً دستور اصلاح و رفع اشتباه را صادر می نماید, مانند اشتباه در تاریخ یا نام كوچك افراد و یا از قلم افتادگی پلاك ثبتی كه در اظهار نامه صحیحاً قید شده و در آگهی اشتباه ثبت شده است.
اما موارد صلاحیت هیات نظارت بطور خلاصه عبارتند از:
بند یك- اختلاف در پذیرش درخواست ثبت افراد با اداره ثبت و یا اشتباه در پذیرش آن و یا وجود تزاحم و تعارض در تصرف اشخاص,
بند دو- تشخیص نوع اشتباهات (به این معنی كه از نوع موثر است یا غیر موثر) در جریان مقدمات ثبت املاك,
بند سه- وقوع اشتباهات قلمی در موقع ثبت ملك یا انتقالات بعدی و یا مغایرت ثبت دفاتر املاك با سند رسمی با حكم نهایی دادگاه , ( شایان ذكر است در این مورد هم هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز اشتباه , دستور اصلاح ثبت دفتر املاك وسند مالكیت را صادر می نماید) ,
بند چهار- وقوع اشتباه قبل از ثبت ملك در جریان عملیات مقدماتی كه در موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته است , در این مورد چنانچه رفع اشتباه به حقوق كسی خلل وارد نكند , هیات نظارت دستور رفع اشتباه را و اصلاح آنرا صادر می نماید و الا به ذینفع اخطار می كند كه برای رفع اشتباه به دادگاه صالح مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه و اصلاح مورد را پس از تعیین تكلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد كرد.
بند پنج- در خصوص تشخیص وقوع تعارض در اسناد مالكیت , كه می تواند با توجه به مقررات لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض مصوب سال 1333 و اصلاحات بعدی سند مالكیت معارض بطور كلی نسبت به یك ملك یا بعض آن صادر شود, یا تعارض در حدود املاك مجاور یا حقوق ارفاقی صورت گرفته باشد. در خصوص وقوع تعارض موضوع درخور اهمیت این است كه سند مالكیت ثبت مقدم تا موقعی كه به موجب حكم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالكیت ثبت موخر تا زمانی كه طبق حكم نهایی نسبت به صحت آن حكم اصدار نیافته سند معارض تلقی می شود. ادارات ثبت مكلفند به محض آگاهی از صدور اسناد معارض مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط كتباً اعلام كرده, و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال نمایند. در این خصوص چنانچه بنا به تشخیص هیات نظارت و شورایعالی ثبت وقوع تعارض محرز تشخیص گردد به دارنده سند معارض (سند موخر) اخطار خواهد شد كه ظرف مهلت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و گواهی طرح دعوی را در خصوص اثبات اصالت و اعتبار سند خود به اداره ثبت تسلیم نمایند, در غیر این صورت دارنده سند مالكیت مقدم می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوی از مراجع صالح در مدت دو ماه مقرر مراتب را به اداره ثبت اعلام و اداره ثبت بطلان سند مالكیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملك قید و مراتب را به دارنده سند مذكور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد كرد. قابل ذكر است كه دارنده سند مالكیت مقدم قبل از تعیین تكلیف نهایی در دادگاه حق انجام معامله را دارد, ولی دفاتر اسناد رسمی مكلفند در متن سند تنظیمی قید نمایند كه نسبت به مورد سند مالكیت معارض صادر شده است و تا تعیین تكلیف نهایی به خریدار سند مالكیت جدید داده نخواهد شد ( و به همین ترتیب نسبت به انتقالات بعدی عمل خواهد شد.) بدیهی است دارنده سند مالكیت موخر تا تعیین تكلیف نهایی در مراجع قضایی حق انجام هیچگونه معامله را نسبت به مورد تعارض ندارد لیكن واگذاری حقوق متصوره به دیگری بلامانع می باشد.
بند شش- ششمین مورد صلاحیت هیات نظارت رسیدگی ورفع اشتباهی است كه در جریان عملیات تفكیكی املاك رخ می دهد و به انتقال رسمی با ثبت دفتر املاك منتهی می گردد در این خصوص هیات نظارت در صورتی كه رفع اشتباه به حقوقی كسی خلل وارد نكند نسبت به رفع اشتباه اتخاذ تصمیم خواهد كرد و الا برای رفع اشتباه به ترتیب قانونی و مراجعه به دادگاه صالح به افراد اخطار صادر خواهد شد.
بند 7- هفتمین مورد از موارد صلاحیت هیات نظارت رفع اشكال و اشتباه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین می باشد. بدیهی است این تصمیم تا آنجایی مجاز خواهد كه نسبت به ماهیت حقوق افراد خلل ایجاد نكند و الا به درانده سند و ذینفع جهت مراجعه به دادگاه و رفع اشكال قضایی اخطار خواهد شد. بالاخره مطابق بند 8 ماده 25 در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی ثبتی نظریه رییس اداره ثبت مربوط در هیات نظارت استان قابل اعتراض می باشد.
بند 8- مورد اخیر وظایف هیات نظارت , رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رییس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائی است كه بر عهده هیات موصوف است.
در انتهای این گفتار یادآور می گردد كه:
1-محل تشكیل جلسات هیات نظارت در اداره ثبت استان و جلسات آن حداقل دو بار در هفته تشكیل خواهد شد,‌(ماه 2 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالكیت معارض در هیات نظارت) .
2-مفاد آراء هیات نظارت باید به ترتیب صدور با ذكر شماره و تاریخ در دفتر ثبت آراء هیات نظارت قید و به امضای صادر كنندگان برسد.
3-رای هیات نظارت دارای مقدمه ای مشتمل بر خلاصه جریان كار و بیان اشكال و موضوع اختلاف بوده و بایستی منجز و مستدل و بدون قید و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آرا نباشد, نظر اقلیت به طور مشروح و مستدل در آن قید گردد.
4-آراء صادره باید مستند به قانون بوده و در آن صریحاً قید شود كه رای قطعی است یا قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

گفتار دوم- شواری عالی ثبت:
یكی دیگر از مراجع اداری رسیدگی به مسایل و اشتباهات و اختلافات ثبتی شواری عالی ثبت است. طبق ماده 25 مكرر اصلاحی قانون ثبت, شواری عالی ثبت فقط مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیات نظارت خواهد بود كه دارای دو شعبه به شرح زیر است:
1- شعبه مربوط به املاك      2- شعبه مربوط به اسناد
طبقه تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت: (( آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای 1 , 5 , 7 مذكور در ماده 25 بر اثر شكایت ذینفع قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود ولی رییس سازمان ثبت اسناد و املاك به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی كه آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی كه رای هیات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد, طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود و در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیاتهای نظارت لازم الاتباع خواهد بود)). با توجه به مقررات مذكور و نیز مطالبی كه در گفتار مربوط به هیات نظارت گفته شد, نكات زیر در خور توجه است:
1-تصمیمات هیات نظارت (جز درمورد بندهای 1 , 5 و 7 ) پس از مهلت 20 روز از تاریخ الصاق در تابلوی اعلانات ثبت محل برای اطلاع ذینفع قطعی است و در شورای عالی ثبت قابل تجدید نظر نمی باشد.
2-وصول شكایت از ناحیه ذینفع چنانچه قبل از اجرای رای باشد, اجرای رای را موقوف می نماید و رسیدگی و تعیین تكلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هر گاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید, عملیات اجرائی تعقیب می گردد.
3-در هر مورد كه نسبت به آراء مذكور در بندهای 1 , 5 و 7 ماه 25 اصلاحی قبل از اجرای رای اعتراض شود, ثبت محل پرونده ثبتی را با كلیه سوابق به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال خواهد داشت.
4-به طور كلی رسیدگی های هیات نظارت واجد جنبه ترافعی نبوده و در حد رفع اشتباه و رفع اشكال و تشخیص صحت و سقم اقدامات و وجود و تحقق تعارض خلاصه می گردد و به همین جهت می توان تصمیات هیات نظارت را شبه قضایی تلقی كرد.
5- شواری عالی ثبت علاوه بر صلاحیت تجدید نظر در آراء هیات نظارت در مواردی هم كه بنا به ارجاع مدیر كل ثبت, آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد به منظور ایجاد وحدت رویه رسیدگی كرده و اتخاذ تصمیم خواهد كرد. در خصوص این قبیل آراء شواری عالی ثبت , چنانچه رای هیات نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد, طبق نظر شورای عالی ثبت اقدام خواهد شد. نكته قابل توجه این است كه تصمیمات شورای عالی ثبت كه در مقام وحدت رویه اتخاذ گردیده است, در موارد مشابه برای هیات های نظارت لازم الاتباع خواهد بود. در پایان متذكر می گردد:
1-هر یك از شعب مذكور از 3 نفر كه دو نفر از قضات دیوانعالی كشور به انتخاب رییس قوه قضاییه و مسئول قسمت املاك در شعبه املاك و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشكیل می گردد بنابراین بر خلاف هیات های نظارت كه در هر یك از ادارات كل مناطق ثبتی تشكیل و نتیجتاً دارای شعب متعدد است, شواری عالی ثبت فقط دارای دو شعبه بوده كه هر دو شعبه در تهران تشكیل می شوند.
2-جلسات شواری عالی ثبت حداقل هفته ای یكبار در سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تشكیل می شود.
مبحث سوم: تحلیل نمونه رای راجع به اختلاف و اشتباه ثبتی مطرح در مراجع قضایی:
بررسی نمونه رای و دعوی مطروحه در مراجع قضایی آخرین قسمت این گفتار را تشكیل می دهد كه طرح آن در دادگاه متعاقب تشخیص وجود اشكال در تنظیم سند رسمی و اخطار به ذینفع مطابق بند 7 ماه 25 صورت گرفته است. هیات نظارت استان تهران با توجه به گزارش ثبت شمیران در تاریخ 9/3/75 مبادرت به صدور رای شماره 9751 نموده است: (( با توجه به محتویات پرونده اجرایی مفاد سند مورد گزارش نیاز به رسیدگی و اظهار نظر قضایی است. این رای طبق بند 7 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت صادر گردیده و در صورت شكایت ذینفع قابل تجدید نظر در شورایعالی ثبت است. )) و اما جریان قضایی منتهی به رای مذكور: در جریان اجرای مقررات ماده 45 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1317 در خصوص یك قطعه زمین پلاك ثبتی شماره 2112 فرعی از 3467 اصلی بخش 11 تهران به مساحت 1318 متر مربع كه قسمتی از آن جزء خیابان گردیده و جزئی هم در اختیار پست برق قرار گرفته است. ضرورت صدور سند مالكیت جدید و اصلاح مراتب مذكور در دفتر املاك معلوم گردیده است كه سند انتقال رسمی شماره 12358 مورخ 2/4/58 دفتر خانه 187 تهران كه به موجب آن ششدانگ پلاك مذكور توسط شركت سهامی مهكان به آقای X و خانم Y بصورت بیع قطعی انتقال یافته است در واقع مربوط به انتقال یكدستگاه موتور سیكلت هوندا مدال 1359 به شماره شهری 7886 تهران 71 می باشد. به علاوه معلوم شد كه دفتر خانه 187 در تاریخ 2/4/58 تعطیل و فاقد هر گونه فعالیتی بوده است و سند شماره رسمی 12358 ارتباطی به نقل و انتقال ملك به افراد مذكور ندارد. اداره ثبت پس از آگاهی از مراتب مذكور چگونگی و صدور سند رسمی شماره 12358 اشعاری , مورد را در هیات نظارت مطرح و همانطوریكه در ابتدای این بحث اشاره شد هیات نظارت رسیدگی و اعمال نظر قضایی را درخصوص مورد ضروری تشخیص داد و با اخطار به دو خریدار سند, مذكور مقرر گردید جهت تعیین تكلیف به دادگاه صالح مراجعه نمایند. خریداران كه زن و شوهر  می باشند در تیر ماه سال 1375 دادخواستی به طرفیت اداره ثبت شمیران و شركت سهامی خاص مهكان ( فروشنده ) به خواسته الزام خواندگان به ثبت واقعه بیع در دفتر اسناد و املاك مطرح می نمایند و ضمن دادخواست با استناد به سوابق پرونده ثبتی و سوابق مطرح در هیات نظارت خواستار صدور حكم شایسته می شوند. شعبه 204 دادگاه عمومی سابق تهران طی دادنامه شماره ... با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفتر خانه 187 تهران , سند رسمی شماره 12358 را فاقد اركان قانونی اسناد رسمی تشخیص و به اعتبار امضاء متعاملین , در حد سند عادی واجد اعتبار دانسته و با اعلام عدم توجه دعوی نسبت به اداره ثبت خوانده دیگر (شركت مهكان) را بلحاظ عدم دفاع و ایراد نسبت به دعوی و دادخواست محكوم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی پلاك ثبتی 2112/3467 بخش 11 تهران می نماید. در این مرحله از رسیدگی شركت مهكان با انتخاب وكیل و طرح دادخواست واخواهی و با داعیه عدم آگاهی از مفاد دادنامه صادره (كه غیابی بوده است) و نیز با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفترخانه و مجعولیت آن امضاء منتسب به مدیر عامل شركت را به عنوان فروشنده مجعول اعلام و خواستار رسیدگی به ادعای مذكور گردیده است. كه چون خریداران (واخواندگان) از ارائه اصل مستند برای لاك ومهر آن خودداری كرده اند دادگاه مستند مذكور را از عداد دلائل دعوی خارج كرده و با فسخ دادنامه غیابی واخواندگان را در دعوی مطروحه بی حق تشخیص داده است كه نسبت به این رای تجدیدنظر خواهی صورت گرفته و شعبه 18 دادگاه تجدید نظر استان تهران پس از رسیدگی های لازم طی دادنامه شماره ... نتیجتاً رای تجدیدنظر خواسته راتایید كرده است. نكات درخور توجه در دادنامه صادره در مرحله تجدید نظر این است كه:
1-دادگاه استان سندی را كه در دفترخانه تنظیم و خلاصه معامله آن از طریق دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده باشد قابلیت ثبت در دفتر املاك تشخیص داده است و سند موضوع دعوی تجدیدنظر خواهان ها اساساً دارای تاریخی است كه در آن زمان دفترخانه تعطیل بوده است. بنابراین اعتبار ثبت در دفتر املاك را ندارد و مطابق مواد 21 و 22 قانون دفاتر اسنادرسمی سردفتر كه رعایت مقررات را نكند در مقابل افراد مسئول است.
2-دادگاه استان اساساً ورود به رسیدگی جهت تشخیص اصالت سند را ضروری ندانسته و به لحاظ بی اعتباری سند از جهت مقررات قانون ثبت, خواسته الزام به ثبت واقعه بیع در دفتر املاك را به جهت عدم تنظیم آن در دفترخانه و عدم جری شرایط لازم برای تنظیم اسنادرسمی مردود دانسته است.
مبحث اول: شناسایی كلی مقررات ثبتی
برای شناخت حقوق ثبت باید مراتب زیر را مورد توجه قرار داد:
1-حقوق ثبت حقوق ماهیتی نیست بدین معنی كه در این رشته حقوقی مفاهیم حقوقی توضیح داده نمی شود. مبانی و مفاهیم حقوقی را می باید در حقوق مدنی جستجو كرد, به این اعتبار حقوق ثبت را می توان از جمله مقررات شكلی و مرتبط با ساختار سازمان ثبت تعریف كرده و مورد شناسائی قرار داد.
2-حقوق ثبت علیرغم وابستگی مفهومی به حقوق مدنی, از حیطه مقررات حقوق خصوصی خارج بوده و مجموع مقررات آنرا     می توان در زمره حقوق عمومی دسته بندی و طبقه بندی كرد.
3-ساختار تشكیلاتی سازمان ثبت و بع تبع آن دفاتر اسناد رسمی ویژگی خاصی برای مقررات ثبتی ایجاد كرده است كه می توان در مجموع آنرا از جمله مقررات آمره تلقی كرده و همراه با آمریت, مرتبط با نظم عمومی دانست.
4-بدیهی است مقرراتی كه با نظم عمومی مرتبط گردد نظارت و دخالت دولت در چگونگی اعمال و اجرا آن بصورت مستقیم و قاطع ظاهر می گردد.
5-نظارت و مداخله دولت در اعمال واجراء مقررات ثبتی ایجاب می نماید كه كارمندان و كارگزاران دولت اعم از شاغلین وزارتخانه ها و سازمان های دولتی و یا شركت ها و نهادهای وابسته به دولت و نیز مسئولین تشكیلات مرتبط با حقوق عمومی مثل شهرداری ها نسبت به قوانین و مقررات ثبتی آگاهی و شناخت نسبی داشته و بنا به مورد از عدول و نادیده گرفته شدن مقررات مذكور پرهیز كرده و به اعتبار آمره بودن آن در حسن اجرای قوانین مذكور مسئول باشند. در این مورد میتوان به مواد 22 و 48 قانون ثبت و نیز مقررات مواد70 , 71 , 72 و 73 قانون مذكور و نیز مواد 92 , 93 و 95 همان قانون اشاره كرد كه از جمله مقرراتی محسوب می شوند كه مامورین قضایی و اداری و سایر قوای دولتی مكلف به شناخت و اجرای آن می باشند. با مقدمات مذكور نتایج زیر استنتاج می گردد:
الف- تعریف مبانی حقوقی عقود و قراردادها از حیطه قوانین ثبتی خارج بوده و در قلمرو مقررات حقوق مدنی است.
ب-مفهوم حقوقی سند و شناسائی ارزش و اعتبار آن و تقسیم اسناد رسمی به عادی قابل اجراء وذمه ای و شرطی-رهنی و ... و نیز مفهوم معاملات قطعی-شرطی با حق استرداد (تبصره یك ماده 33 قانون ثبت) راباید در مبانی حقوق مدنی بدست آورده و با توجه به این دو نتیجه ارتباط بنیادی قوانین ثبتی با مقررات قانونی مدنی آشكار می گردد.