تأثیرقانون تملك آپارتمان‌ها بر ماهیت معاملات املاك شهری
تأثیرقانون تملك آپارتمان‌ها بر ماهیت معاملات املاك شهری
سوال: آیا با توجه به قانون تملك آپارتمان‌ها، مالك آپارتمان می‌تواند آپارتمان اختصاصی خود را به كسی و انباری یا پاركینگ مربوط به آن را به شخص دیگری به طور جداگانه بفروشد یا خیر و در صورت ممنوعیت چنانچه این معاملات صورت گرفته باشد راه چاره چیست ؟
در تاریخ 6/12/66 راجع به مسئله فوق چهار نظر ایراد گردید
نظر اول كه به اكثریت آرا اعلام شد:
اگر چه انباری یا پاركینگ حسب قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن از قسمتهای مشترك نبوده و جزء قسمتهای اختصاصی است لیكن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است نمی‌تواند مالك مستقل داشته باشد و فروش انباری یا پاركینگ با روح قانون تملك آپارتمان‌ها كه از قواعد آمره است سازگاری ندارد زیرا تالی فاسد معامله مذكور این خواهد بود كه اجنبی بدون داشتن مالكیت نسبت به آپارتمان یا حق استفاده از قسمتهای اشتراكی از یك مجتمع مسكونی بتواند اتومبیل خود را در پاركینگ آنجا بگذارد و یا متصرف انباری شود و احتمالا از آن استفاده برخلاف منظور نماید و یا لزوما از قسمتهای مشترك ساختمان استیفای منفعت كند، در حالی كه حق استفاده از قسمتهای اشتراكی فقط برای مالكین یا متصرفین آپارتمان‌ها شناخته شده است و لاغیر. از این رو باید گفت این امر امكان عملی نداردو مستلزم مزاحمت مالكین و متصرفین سایر آپارتمان‌ها و تجاوز به حقوق آن‌هاست. نتیجه اینكه در ما نحن فیه، مالك آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی و پاركینگ یا انباری آن را كه معمولا در سند تفكیكی دارای پلاك علیحده نیست به دیگری بفروشد و اگر فرضا خریدار آپارتمان هم راضی شده باشد كه آپارتمان را بدون پاركینگ یا انباری معامله نماید باز هم مالك نمی‌تواند آنها را به غیر از مالكین آپارتمان‌های آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غیر، چنانچه مبایعه‌نامه عادی بود مملك و قابل ترتیب اثر قانونی نیست و اگر رسمی باشد مالك یا مالكین سایر آپارتمان‌ها به عنوان ذی‌نفع میتوانند بطلان معامله مذكور را از دادگاه بخواهند.
نظر دوم: نظر به اینكه پاركینگ یا انباری به موجب قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن از قسمت اختصاصی است و چون هر مالك حق دارد در حصه اختصاصی خود هر گونه تصرف نموده و مثلا آن را به اجاره دهد یا به فروش رساند درما نحن فیه نیز مالك انباری یا پاركینگ می‌تواند آن را به صورت جدای از آپارتمان به دیگری منتقل نماید و چنین معامله صحیح و دارای آثار قانونی است و تصریحی بر منع آن نیست به هر حال خریدار آپارتمان كه حاضر شده آن را بدون پاركینگ یا انباری معامله نماید مأخوذ به قرارداد خویش است. [لذا] او و همچنین مالكین آپارتمان‌ها نمی‌توانند متعاقبا حسب مورد الزام فروشنده را به انتقال انباری یا پاركینگ و در صورت انتقال آنها به غیر، بطلان معامله را از دادگاه درخواست نمایند.
نظر سوم: با توجه به قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن فروش انباری یا پاركینگ مربوط به آپارتمانی از یك مجتمع به غیر از مالكین آپارتمان‌های آن مجتمع جایز نیست.
نظر چهارم: چنانچه انباری یا پاركینگ به موجب سند تفكیكی اولیه دارای پلاك علیحده از آپارتمان بوده و یا دادگاه با توجه به قانون ثبت و مقررات شهرداری ضمن صدور رای قطعی، تصرف در آن را مجاز دانسته باشد فروش آن به هر شخص، خالی از اشكال است و نمی‌توان بطلان آن معامله را تقاضا نمود در غیر این صورت معامله نسبت به انباری یا پاركینگ به طور مستقل قانونی نبوده و باطل است. با توجه به چهار نظر مذكور كه نظریه اول به عنوان نظریه اكثریت ارائه شد، از نظر نگارنده نظر دقیق و قانونی و منطقی [همین نظریه] است؛ زیرا نظریه مزبور با فلسفه تدوین و تصویب قانون تملك آپارتمان‌ها كاملا منطبق است و اگر جز این باشد قانون مزبور بیهوده جلوه می‌گردد و عملا زندگی در آپارتمان را برای افراد دچار مشكل می‌كند بنابراین با توجه به آمره بودن قانون معاملاتی كه بر خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی صورت پذیرد بایستی از سوی محاكم باطل اعلام گردد و در واقع قانون مزبور را باید از مصادیق استثنائات وارد بر اصل حاكمیت اراده دانست.
نتیجه‌گیری
در مورد قانون تملك آپارتمان‌ها كه ازمصادیق قوانین تحدید مالكیت است نیزگفته شد هرگاه یكی از مالكین آپارتمان‌ها قسمت مشاعی آپارتمان‌ها را جدا نموده ونسبت به فروش آن اقدام نماید چنین معامله‌ای باطل است و هرگاه مالك واحد آپارتمانی، بعضی ازقسمت‌های اختصاصی - كه بایستی به صورت ملحقات یك واحد آپارتمانی باشد - بفروشد به عنوان مثال پاركینگ كه اختصاصی هر واحد است ولی مالك بدون اعتنا به اینكه پاركینگ متعلق به یك واحد مربوطه است، آن را به‌صورت یك قسمت جداگانه درآورد و به شخص ثالث كه در مجموع آپارتمان هیچ‌گونه مالكیتی ندارد بفروشد در این مورد گفته شد [كه] ماهیت چنین معامله‌ای باطل است.
فهرست منابع:
قهرمانی، اسداله: مجموعه قانون تملك آپارتمان‌ها وآیین‌نامه اجرایی با آخرین اصلاحات و تاریخچه تكوین و تحول قانون، چ1، آینده، انتشارات كاوشگر، 1377.
گزیده آرای دادگاه حقوقی، تهران، انتشارات میزان،1374.
نوبخت، یوسف: مجموعه اندیشه‌های قضائی،چ 1، انتشارات كیهان،1376.
قانون تملك آپارتمان‌ها وآئین نامه اجرایی آن مصوب 1343/2/16.
قانون ثبت اسناد واملاك مصوب سال 1310.
قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاك مصوب 1365.
چكیده
قانون تملك آپارتمان‌ها ازمصادیق قوانین تحدید مالكیت می‌باشد.
مفاد این قانون درصدد ایجاد رفاه حال آپارتمان نشینان است و درعین حال تشویقی برای افراد است كه چنین محل ومكانی را برای سكونت اختیارگزینند.
یكی ازمسائل مهم دراین قانون، این است كه قسمتی ازآپارتمان‌ها بایستی مشترك و متعلق به همه مالكین واحدها باشد وقسمتی هم اختصاصی كه برای هرواحد مقرر شده است. وبنابراین سازندگان به هنگام ساخت آپارتمان‌ها باید مفاد این قانون را رعایت كنند و ازجهت حقوقی هم طوری عمل كنند كه قسمتهای مشترك باقی بماند وقسمت‌های اختصاصی هم به صورت اختصاصی باقی بماند. عدم رعایت این قوانین ممكن است به چند حالت ذیل جلوه كند.
1-مالك قسمتهای مشترك، ملك را كه بایستی به صورت مشاعی باقی بماند ازحالت مشاعی خارج می‌نماید و به صورت اختصاصی درمی آورد و به ثالث منتقل می‌كند، ماهیت این معامله بطلان است چون خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها كه آمره است می‌باشد.
2-مالك بعضی از قسمتهای اختصاصی كه بایستی بصورت ملحقات یك واحد آپارتمانی باشد آن را مستقل نماید وسپس آن را به شخص ثالث غیرمالك واحد آپارتمانی منتقل نماید.
دراین خصوص نظرات مختلفی ارائه شده است كه به نظر نگارنده نظریه مورد قبول این است كه ماهیت چنین معامله‌ای بطلان است.
كلید واژه ها: املاك شهری، مالكیت مشاعی، مالكیت اختصاصی، پیشه و سكنا،غاصب.
طرح بحث:
یكی از قوانین خاص و مهم كه در حال حاضر در كشور از اهمیت خاصی برخوردار است قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن است كه هم اكنون خواه در شهرهای كوچك یا كلان شهرها جایگاه مهم دارد.
قانون مزبور، خاص و در عین حال با فلسفه خاصی تدوین شده است و مفاد آن طوری است كه در صدد ایجاد رفاه حال آپارتمان نشینان است و درعین حال تشویقی برای افراد است كه چنین محل و مكانی را برای سكونت اختیار گزینند ولی برای جلوگیری از بی نظمی و هرگونه سوءاستفاده مالكین و سازندگان، قانون‌گذار با تدوین قانون فوق در صدد این است كه روشی دقیق و ظریف را مقرر دارد. یكی از مسائل مهم در قانون مزبور كه به نحوی با عنوان مقاله تطبیق دارد این است كه در قانون مقرر شده كه قسمت هائی از آپارتمان‌ها بایستی مشترك و متعلق به همه مالكین واحدها باشد و قسمتی هم اختصاصی كه برای هر واحد مقرر شده است.
از روح قانون بر می‌آید كه همه سازندگان باید نه تنها این روش قانون‌گذار را به هنگام ساخت آپارتمان‌ها رعایت كنند بلكه از جهت حقوقی هم طوری عمل كنند كه قسمتهای مشترك و قسمتهای اختصاصی آنگونه كه قانون‌گذار مقرر نموده باقی بماند و مالكین مجاز نباشند بر خلاف آنچه قانون‌گذار مقرر نمود عدول نمایند. حال چنانچه مالكین یا سازندگان بر خلاف قانون فوق‌الذكر عمل كنند كه آن را به دیگران بفروشند و یا قسمتهای اختصاصی را برای مالكین واحد مربوطه اختصاص ندهند بلكه جداكنند و آن را به دیگران واگذار كنند.
در این مبحث درصدد بررسی ماهیت چنین معامله‌ای هستیم ولی جهت بررسی ماهیت چنین معامله‌ای ابتدا در گفتار اول به آشنائی با قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی می‌پردازیم كه به عنوان مقدمه و لازمه گفتار دوم ضرورت دارد سپس در گفتار دوم به بررسی ماهیت معاملاتی می‌پردازیم كه بدون در نظر گرفتن قانون مزبور صورت می‌پذیرند.
گفتار اول: آشنایی با قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن
در قانون تملك آپارتمان‌ها، تعریفی از آپارتمان ولو به معنای لغوی آن نشده است. شاید در تعریف آپارتمان بتوان گفت: آپارتمان عبارت است از یك واحد مسكونی یا اداری یا تجاری مستقل از واحدهای دیگر كه جمیعا ساختمان مادر را تشكیل می‌دهند. اولین مجموعه‌های آپارتمانی در سال 1337 در تهران ساخته شد و از آنجا كه موضوع آپارتمان یك پدیده جدید بود لذا قانون ثبت اسناد و املاك سال 1310 و اصلاحات والحاقات بعدی آن تا سال 1337 از لحاظ ثبتی و حقوقی جواب‌گوی این پدیده جدید نبود و از طرفی آپارتمان‌نشینی، حقوق و تكالیف ساكنین آپارتمان‌ها و نحوه اداره و نگهداری آنها نیز برای مسئولین دولتی امری تازه و ناشناخته بود.
با در نظر گرفتن و تاثیر این موضوعات، لایحه قانون تملك آپارتمان‌ها در سال 1337 به مجلس تقدیم و پس از تاخیر زیاد، در نهایت در جلسه 16/12/1343 تصویب شد و اصلاحات و الحاقاتی كه تدریجا تا پایان سال 1376 در آن عمل آمد و به‌صورت متن موجود فعلی شكل گرفت.
تعدادی از مواد قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرایی كه مرتبط با مبحث حاضر است در ذیل خواهد آمد و پس از ذكر موارد توضیح لازم داده خواهد شد. بعضی از مواد قانون مزبور عبارتند از:
ماده 1- مالكیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است: مالكیت قسمتهای اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترك
ماده 2- قسمتهای مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت هائی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گردد به طور كلی قسمت هائی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده است از قسمتهای مشترك محسوب می‌شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معین بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3- حقوق هر مالك در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترك غیر قابل تفكیك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترك قهری خواهد بود.
ماده 4-....... پرداخت هزینه‌های مشترك؛ اعم از اینكه ملك مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
ماده 10- هر كس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می‌گردد.
بعضی از مواد آئین نامه قانون مزبور عبارتند از:
ماده 1– قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود كه عرفا برای استفاده انحصاری شریك ملك معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده 2- علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغها و پارك‌های متعلقه برای مالكیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالكیت صادر شود. مشخصات كامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
مواد 3 و 4 به شرح ذیل مربوط به قسمتهای مشترك است:
ماده 3 مقرر می‌دارد: قسمت هائی از ساختمان، اراضی و متعلقات آنها كه به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركا می‌باشد قسمتهای مشترك محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره: گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترك ممنوع است.
قسمتهای مشترك در مالكیت مشاع تمام شركای ملك است. هر چند كه در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.
ماده 4 – قسمتهای مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمان‌ها عبارتند از:
الف – زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد
ب – تأسیسات قسمتهای مشترك از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهویه، رخت شویخانه،تابلوهای برق، كنتورها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان اتاق سرایدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل؛ (لوله‌های فاضل آب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره.
پ: اسكلت ساختمان
ت: درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها كه خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته اند.
ث: تأسیسات مربوط به راه پله‌ها از قبیل وسائل تأمین كننده روشنائی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور، و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی
ج – بام و كلیه تاسیساتی كه برای استفاده عموم شركا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است
ح – نمای خارجی ساختمان
خ – محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
نتایجی كه از مواد قانونی فوق الذكر به دست می‌آید این است كه وقتی مالك ملكی، بر روی ملك خود آپارتمان احداث می‌كند هر چند ملك وی قبل از احداث آپارتمان دارای یك پلاك ثبتی است ولی بعد از احداث آپارتمان موظف است
اولا: با توجه به مواد قانونی قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن به شرح فوق قسمتهای اختصاصی و قسمت اشتراكی را به هنگام ساختن كاملا پیش‌بینی نماید و قسمتهای مشترك را طوری تعبیه نماید كه تمامی مالكین آپارتمان‌ها بتوانند از قسمتهای مشترك استفاده نمایند.
ثانیا: پس از اتمام عملیات ساختمانی، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاك و ارائه پایانكار صادره از سوی شهرداری نسبت به تفكیك واحدهای آپارتمانی مبادرت نماید به طور یكه برای هر واحد آپارتمانی یك پلاك فرعی مجزا در نظر گیرد. بند 318 مجموعه بخش نامه‌های ثبتی مقرر می‌دارد، نسبت به آپارتمان‌هائی كه با رعایت ضوابط مقرره، تفكیك شده است در صورت درخواست مالك، اداره ثبت بر اساس صورت مجلس تفكیكی و با ابطال سند مالكیت اولیه در مورد هر یك از آپارتمان‌ها سند مالكیت تفكیكی جداگانه صادر و تسلیم نمایند. (بخشنامه 4460/3 - 31/6/55 اصلاحی) در سند مالكیت هر یك از واحدها ضمن اینكه قسمت اختصاصی هر واحد ذكر می‌شود قسمتهای اشتراكی در آن درج می‌شود بطوریكه قسمتهای اشتراكی در سند مالكیت همه واحدها درج می‌گردد كه این بدین معناست كه مالكیت قسمتهای اشتراكی به صورت مشاعی و متعلق به همه است.
وقتی مالكیت مشاعی متعلق به همه است استفاده اختصاصی برای مالكین واحدها ممنوع است.
گفتار دوم: بررسی ماهیت معاملاتی كه بدون در نظر گرفتن قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی صورت می‌پذیرد
طرح بحث:
در گفتار اول كلیاتی در خصوص قانون و آئین نامه تملك آپارتمان‌ها بالاخص از جهت در نظر گرفتن قسمتهای اختصاصی و قسمتهای اشتراكی به هنگام احداث و همچنین به هنگام تفكیك واحدهای آپارتمانی گفته شد، حال ممكن است مواردی پیش آید كه مالك آپارتمان به هنگام احداث و یا به هنگام تفكیك قوانین مزبور را رعایت نكند عدم رعایت قوانین مزبور ممكن است به چند حالت ذیل جلوه نماید:
حالت اول - بررسی ماهیت معامله ملكی كه مالك آن را از حالت مشاع خارج ساخته و مستقلا به فروش رساند؛
قسمتهای مشترك را كه متعلق به همه مالكین واحدهاست، با توجه به قانون و آئین نامه كه بایستی به صورت مشاعی و مورد استفاده همه قرار گیرد، مالك آن را از حالت مشاعی خارج‌نماید و به صورت یك قسمت جداگانه در آورد و به اشخاص دیگر یا به یكی از مالكین واحدها و یا به شخص ثالث كه هیچ مالكیتی در هیچ یك از واحدهای آپارتمانی ندارد بفروشد. به عنوان مثال محوطه ساختمان را كه مشاع و متعلق به همه مالكین واحدهاست، به صورت یك قسمت جدا نموده و آنرا به شخص ثالث یا به یكی از مالكین واحدها منتقل نماید و یا...
حالت دوم - بررسی ماهیت معامله ملكی كه جزء ملحقات آپارتمان می‌باشد ولی مستقلا به فروش می‌رسد، یا بعضی از قسمتهای اختصاصی كه بایستی به صورت ملحقات یك واحد آپارتمانی باشد آن را مستقل نماید و سپس آن را به شخص ثالث غیر مالك واحد آپارتمانی بفروشد به عنوان مثال پاركینگ هرچند اختصاصی است ولی مختص به هر واحد است ولی بدون اعتنا به اینكه پاركنیگ متعلق به یك واحد مربوطه است آن را به صورت یك قسمت جداگانه در آورد و بالاخص به یك شخص ثالث كه در مجموعه آپارتمان هیچ گونه مالكیتی ندارد بفروشد. در خصوص هر یك از حالتهای اول و دوم توضیح خواهیم داد.
در خصوص حالت اول باید گفت از آنجا كه فلسفه قرار دادن بخش هائی از آپارتمان به عنوان قسمت مشترك و مشاع و متعلق به همه مالكین واحدها، همانا استفاده بهتر و زندگی راحت تر برای مالكین همه واحدهاست. لذا جدا كردن بخشی از قسمتهای مشترك و منحصر كردن آن و استفاده اختصاصی از آن نه تنها عمل غاصبانه محسوب می‌شود و خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها كه قانون آمره است می‌باشد، بلكه فروش آن پس از جدا كردن و منحصر جلوه دادن به طریق اولی یك روش غیر قانونی است و ضمانت اجرای چنین معامله‌ای بطلان است زیرا خلاف قانون آمره است.
در خصوص غاصبانه بودن تصرف یكی از مالكین در قسمت مشترك هر چند موضوع این مقاله نیست ولی بیانگر اهمیت این موضوع است كه قسمت مشترك متعلق به همه است.
دادنامه شماره 202-21/3/73 صادره از شعبه 46 دادگاه حقوقی 2 تهران كه نشانگر این اهمیت است می‌تواند مفید باشد. دعوی خواهان آقای سید حسن به شرح دادخواست و صورت جلسه مورخ 22/8/72 دادگاه خلع ید خواندگان از حیاط جنوبی یك باب انباری احداثی در ملك پلاك ثبتی 1519 فرعی از 135 اصلی واقع در قیطریه می‌باشد و در توضیح اظهار داشتند با خواندگان مجتمعا مالك مجموعه 8 واحدی آپارتمان‌های احداث شده در عرصه مذكور می‌باشند. لیكن نامبردگان بخشی از قسمتهای مشترك را كه عبارت از حیاط جنوبی و یك باب انباری [می‌باشد] را انحصارا متصرف شده از استیفای آنان امتناع می‌نماید و در جهت اثبات ادعا به صورت مجلس تفكیكی و اسناد مالكیت و اظهار نظر كارشناس استناد كرده اند كه قطع نظر از اینكه آقای كارشناس پس از بررسی سابقه ثبتی در صورت جلسه تفكیكی به شرح نظریه وارده به شماره 666/8/12/72 یك باب انباری زیر زمینی و حیاط جنوبی مورد بحث را نیز جزء مشاعات و مشترك بین 8 دستگاه آپارتمان اعلام كرده است نظر به اینكه خوانده ردیف 1 با اقرار به این مسئله، به تصرف انحصاری خود در حیاط جنوبی اذعان و خوانده ردیف 2 با قبول مشاعی بودن انباری و تصرف منحصر خود در یك باب انباری صحه گذاشته است.
مطابق مواد 308 و 311 قانون مدنی و همچنین قانون تملك آپارتمان‌ها عمل خواندگان غصب تشخیص و حكم به خلع ید آنان از قدر السهم مشاعی خواهانها در یك باب حیاط جنوبی و انباری موجود در زیر زمین صادر و اعلام می‌دارد....» شعبه 46 دادگاه حقوقی 2 تهران.
وقتی تصرف مادی یكی از مالكین در قسمت مشاعی با توجه به قانون تملك آپارتمان‌ها منع شده است، به طریق اولی در راستای بند یك فوق‌الذكر چنانچه قسمت مشاعی مزبور جدا و منفك گردد و بر آن قسمت مزبور معامله‌ای صورت پذیرد ضمانت اجرای چنین معامله‌ای بطلان است.
دادنامه شماره 669/210 – مورخه 9/12/74 صادره از سوی شعبه 21 دیوان عالی كشور به شرح ذیل می‌تواند پشتوانه استدلال فوق‌الذكر باشد.
در مورخه 4/4/70 وكلای تجدید نظر خواه دادخواستی به طرفیت تجدیدنظر خوانده به‌خواسته الزام خوانده به اخذ پایان كار از شهرداری و انتقال رسمی شش دانگ یك باب زیر زمین ساختمان كه (ظاهرا قسمت مشترك همه واحدهای آپارتمانی بوده است) مستحدثه در پلاك ثبتی 7161 – 7167 فرعی از 3526 اصلی بخش سه تهران و مطالبه خسارت به دادگاه حقوقی یك تهران تسلیم و توضیح داده‌اند كه خوانده به موجب مبایعه نامه 20/10/67 زیر زمین آن را به موكل فروخته و سی میلیون ریال از ثمن معامله را نقدا گرفته قرار بود ما بقی را در دفتر خانه دریافت نماید ولی تا به حال خوانده از مراجعه به شهرداری و تفكیك ساختمان امتناع می‌ورزد و خواسته فوق را تكرار نموده اند.
مفاد قرار داد مورخه 21/10/67 استنادی وی خواهان این است كه خوانده زیر زمین موصوف را با یك برق سه فاز و گاز مشترك به خواهان فروخته تاریخ حضور در دفتر خانه هم مشخص شده است.
در بین مدارك اظهار نامه‌ای وجود دارد كه خوانده (فروشنده) به خواهان (خریدار) ارسال نموده و عنوان كرده كه بیاید و بیعانه را از او دریافت نماید زیرا اگر زیر زمین را تحویل خریدار بدهد و خریدار درب را باز كند شهرداری به علت تخلف ساختمانی پایان كار نخواهد داد. متقابلا خواهان (خریدار) به فروشنده اظهار نامه ارسال و از وی خواسته‌اند دلیل مبنی بر اینكه مبیع (زیرزمین) جزء قسمتهای اختصاصی بوده نه مشاعات، ارائه دهد و الا به عنوان فروش مال غیر تحت پیگرد قرار خواهد گرفت.
دادخواست متقابل از سوی خوانده (فروشنده) داده شده و به همین شعبه ارجاع شده كه فروشنده در دادخواست توضیح داده كه نا اگاهانه زیر زمین را به موجب قرارداد 20/10/67 با خوانده معامله كرده سی میلیون ریال دریافت كرده است. به شهرداری مراجعه نموده ولی شهرداری اعلام نموده چنانچه زیر زمین به انبار مسكونی تبدیل شود و راه زیر زمین بسته شود امكان تفكیك نیست. ( طی نامه شماره 6443 4/11/50 – 14/1/68) لذا خواهان دعوی متقابل خواستار ابطال معامله می‌باشد. وكلای خواهان دعوی اصلی (خوانده متقابل) عنوان نموده اند كه معامله به صورت قطعی واقع شده و شرایط در ماده 190 ق. م رعایت شده و خوانده دعوی اصلی ( خواهان دعوی متقابل) باید دلیلی برای بطلان ارائه نماید و از آنجا كه زیر زمین دارای درب مجزا بوده مزاحمتی برای رفت و آمد ساكنان آپارتمان‌ها ندارد و فروشنده موظف بوده قبلا آپارتمان را تفكیك كرده آنگاه بفروشد و اكنون هم در صورتی كه هزینه‌های متعلقه را به شهرداری بپردازد امكان تفكیك است [و] حقوق موكل (خریدار) رعایت می‌شود دادگاه دو پرونده را توامان رسیدگی نموده قرار معاینه محل و تحقیق محلی صادر و اجرا نموده سوابق و وضعیت ثبتی را از اداره ثبت استعلام و اعلام ختم دادرسی نمود به این توضیح كه: «با عنایت به نامه شهرداری [دائر] بر اینكه با تبدیل زیر زمین به انبار مسكونی و انسداد راه زیر زمین اقدام به تفكیك میسر نیست و اینكه مراتب عدم امكان تفكیك به خوانده دعوای تقابل (خریدار) ابلاغ شده با توجه به قاعده لاضرر و اینكه حسب ظاهر پرداخت عوارض مربوطه و تبدیل زیر زمین مبلغ معتنابه می‌باشد و بیش از قیمت ملك است و تكلیف مالایطاق و موجب عسر و حرج می‌گردد حكم به بطلان قولنامه مورخه 20/10/67 و استرداد مبلغ و تحویل آن به خواهان دعوی اصلی صادر می‌نماید و دعوی خواهان اصلی به طرفیت خوانده دعوی اصلی دائر بر اخذ پایانكار از شهرداری انتقال رسمی زیر زمین را مردود اعلام نموده است.
این رای از سوی خواهان دعوی اصلی تجدید نظر خواهی گردید كه در شعبه 21 دیوان عالی كشور بررسی شد و دیوان عنوان نمود كه ایرادات وكلای تجدید نظر خواه تكراری است لذا دادنامه تجدید نظر خواسته را تائید نمود.
رای صادره كاملا با اصول و موازین قانونی منطبق است و محاكم بایستی به‌طور قوی از هر گونه اقدام یا معامله‌ای كه از اشخاص بر خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها صورت گیرد را صراحتا باطل اعلام نمایند ولی با كمال تعجب بعضی از محاكم بدون توجه به فلسفه قانون مزبور بعضا آرائی صادر می‌كنند كه به هیچ وجه منطبق با روح قانون مزبور و آمره بودن آن نیست. رای ذیل از جمله آرائی است كه موجبات شگفتی است و قابل انتقاد است.
دادنامه شماره 76-74 مورخه 2/2/74 صادره از سوی شعبه 47 دادگاه حقوقی 2 تهران بدین شرح است كه خواهانها خانم‌ها فاطمه و زهره با وكالت آقای حسینی دعوائی به خواسته اصلاح صورت مجلس تفكیكی به طرفیت اداره ثبت قلهك و آقای جلال طرح نموده است. خواسته وكیل خواهانها صدور حكم بر الزام آقای جلال به چهار خواسته است كه یكی از خواسته‌ها این است كه چون در اداره ثبت صورت جلسه تفكیكی به نحوی تنظیم شده است كه حیاط صرفا متعلق به مالك طبقه همكف گردیده است كه وكیل خواهانها استدلالش این است كه چون حیاط مشترك است لذا از ابتدا صورت جلسه تفكیكی در این مورد كه حیاط را مختص مالك طبقه اول قرار داده امر غیر قانونی و خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها است.
دادگاه موضوع را به كارشناس ارجاع نموده و در نهایت رأی داده است مبنی بر اینكه «با توجه به اسناد مالكیت اصحاب دعوی و صورت جلسه تفكیكی حق بهره گیری از حیاط صرفا از آن مالك است و دعوی خواهانها در خصوص حیاط فاقد وجاهت قانونی و فنی است و مغایرتی نیز با قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی نداشته و خریداران در زمان خرید هر واحد آپارتمانی از این مساله اطلاع داشته و با توجه به آن ارزش هر واحد آپارتمان تعیین شده است نه بیشتر..... بنا به جهات اشعاریه دادگاه دعوی وكیل خواهانها را در این قسمت غیر ثابت تشخیص و به بطلان آن اصرار رای می‌نماید.»
رای مزبور شاید با قواعد عام قانون مدنی صحیح جلوه كند ولی با توجه به قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی كه قانون خاص می‌باشد و با فلسفه خاصی تدوین یافته و آمره بودن آن كاملا واضح است به هیچ وجه رای صحیح نمی‌تواند باشد و فاقد اعتبار است زیرا حیاط از دیدگاه قانون تملك آپارتمان‌ها مشترك است و متعلق به همه واحدها است و نمی‌توان آن را مجزا و برای یك واحد اختصاص دهد اما در خصوص حالت دوم فوق الذكر كه بعضا مالك آپارتمان قسمت اختصاصی را كه بایستی به صورت ملحقات یك واحد آپارتمانی باشد آن را مستقل می‌نماید و سپس آن را به شخص ثالث غیر مالك واحد آپارتمانی می‌فروشد به عنوان مثال پاركینگ هر چند اختصاصی است ولی مختص به هر واحد است ولی بعضا مالك بدون اعتنا به اینكه پاركنیگ متعلق به یك واحد مربوطه است آن را به صورت یك قسمت جداگانه در می‌آورد و بالاخص اینكه آن را به شخص ثالث كه در مجموعه آپارتمان، هیچ گونه مالكیت ندارد می‌فروشد در این خصوص نظرات مشورتی قضات به شرح ذیل اعلام شده است كه ضمن طرح سئوال، نظرات مطروحه نیز گفته می‌شود.
قانون تملك آپارتمان‌ها ازمصادیق قوانین تحدید مالكیت می‌باشد.
مفاد این قانون درصدد ایجاد رفاه حال آپارتمان نشینان است و درعین حال تشویقی برای افراد است كه چنین محل ومكانی را برای سكونت اختیارگزینند.
یكی ازمسائل مهم دراین قانون، این است كه قسمتی ازآپارتمان‌ها بایستی مشترك و متعلق به همه مالكین واحدها باشد وقسمتی هم اختصاصی كه برای هرواحد مقرر شده است. وبنابراین سازندگان به هنگام ساخت آپارتمان‌ها باید مفاد این قانون را رعایت كنند و ازجهت حقوقی هم طوری عمل كنند كه قسمتهای مشترك باقی بماند وقسمت‌های اختصاصی هم به صورت اختصاصی باقی بماند. عدم رعایت این قوانین ممكن است به چند حالت ذیل جلوه كند.
1-مالك قسمتهای مشترك، ملك را كه بایستی به صورت مشاعی باقی بماند ازحالت مشاعی خارج می‌نماید و به صورت اختصاصی درمی آورد و به ثالث منتقل می‌كند، ماهیت این معامله بطلان است چون خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها كه آمره است می‌باشد.
2-مالك بعضی از قسمتهای اختصاصی كه بایستی بصورت ملحقات یك واحد آپارتمانی باشد آن را مستقل نماید وسپس آن را به شخص ثالث غیرمالك واحد آپارتمانی منتقل نماید.
دراین خصوص نظرات مختلفی ارائه شده است كه به نظر نگارنده نظریه مورد قبول این است كه ماهیت چنین معامله‌ای بطلان است.
كلید واژه ها: املاك شهری، مالكیت مشاعی، مالكیت اختصاصی، پیشه و سكنا،غاصب.
طرح بحث:
یكی از قوانین خاص و مهم كه در حال حاضر در كشور از اهمیت خاصی برخوردار است قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن است كه هم اكنون خواه در شهرهای كوچك یا كلان شهرها جایگاه مهم دارد.
قانون مزبور، خاص و در عین حال با فلسفه خاصی تدوین شده است و مفاد آن طوری است كه در صدد ایجاد رفاه حال آپارتمان نشینان است و درعین حال تشویقی برای افراد است كه چنین محل و مكانی را برای سكونت اختیار گزینند ولی برای جلوگیری از بی نظمی و هرگونه سوءاستفاده مالكین و سازندگان، قانون‌گذار با تدوین قانون فوق در صدد این است كه روشی دقیق و ظریف را مقرر دارد. یكی از مسائل مهم در قانون مزبور كه به نحوی با عنوان مقاله تطبیق دارد این است كه در قانون مقرر شده كه قسمت هائی از آپارتمان‌ها بایستی مشترك و متعلق به همه مالكین واحدها باشد و قسمتی هم اختصاصی كه برای هر واحد مقرر شده است.
از روح قانون بر می‌آید كه همه سازندگان باید نه تنها این روش قانون‌گذار را به هنگام ساخت آپارتمان‌ها رعایت كنند بلكه از جهت حقوقی هم طوری عمل كنند كه قسمتهای مشترك و قسمتهای اختصاصی آنگونه كه قانون‌گذار مقرر نموده باقی بماند و مالكین مجاز نباشند بر خلاف آنچه قانون‌گذار مقرر نمود عدول نمایند. حال چنانچه مالكین یا سازندگان بر خلاف قانون فوق‌الذكر عمل كنند كه آن را به دیگران بفروشند و یا قسمتهای اختصاصی را برای مالكین واحد مربوطه اختصاص ندهند بلكه جداكنند و آن را به دیگران واگذار كنند.
در این مبحث درصدد بررسی ماهیت چنین معامله‌ای هستیم ولی جهت بررسی ماهیت چنین معامله‌ای ابتدا در گفتار اول به آشنائی با قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی می‌پردازیم كه به عنوان مقدمه و لازمه گفتار دوم ضرورت دارد سپس در گفتار دوم به بررسی ماهیت معاملاتی می‌پردازیم كه بدون در نظر گرفتن قانون مزبور صورت می‌پذیرند.
گفتار اول: آشنایی با قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن
در قانون تملك آپارتمان‌ها، تعریفی از آپارتمان ولو به معنای لغوی آن نشده است. شاید در تعریف آپارتمان بتوان گفت: آپارتمان عبارت است از یك واحد مسكونی یا اداری یا تجاری مستقل از واحدهای دیگر كه جمیعا ساختمان مادر را تشكیل می‌دهند. اولین مجموعه‌های آپارتمانی در سال 1337 در تهران ساخته شد و از آنجا كه موضوع آپارتمان یك پدیده جدید بود لذا قانون ثبت اسناد و املاك سال 1310 و اصلاحات والحاقات بعدی آن تا سال 1337 از لحاظ ثبتی و حقوقی جواب‌گوی این پدیده جدید نبود و از طرفی آپارتمان‌نشینی، حقوق و تكالیف ساكنین آپارتمان‌ها و نحوه اداره و نگهداری آنها نیز برای مسئولین دولتی امری تازه و ناشناخته بود.
با در نظر گرفتن و تاثیر این موضوعات، لایحه قانون تملك آپارتمان‌ها در سال 1337 به مجلس تقدیم و پس از تاخیر زیاد، در نهایت در جلسه 16/12/1343 تصویب شد و اصلاحات و الحاقاتی كه تدریجا تا پایان سال 1376 در آن عمل آمد و به‌صورت متن موجود فعلی شكل گرفت.
تعدادی از مواد قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرایی كه مرتبط با مبحث حاضر است در ذیل خواهد آمد و پس از ذكر موارد توضیح لازم داده خواهد شد. بعضی از مواد قانون مزبور عبارتند از:
ماده 1- مالكیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است: مالكیت قسمتهای اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترك
ماده 2- قسمتهای مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت هائی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گردد به طور كلی قسمت هائی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده است از قسمتهای مشترك محسوب می‌شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معین بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3- حقوق هر مالك در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترك غیر قابل تفكیك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترك قهری خواهد بود.
ماده 4-....... پرداخت هزینه‌های مشترك؛ اعم از اینكه ملك مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
ماده 10- هر كس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می‌گردد.
بعضی از مواد آئین نامه قانون مزبور عبارتند از:
ماده 1– قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود كه عرفا برای استفاده انحصاری شریك ملك معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده 2- علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغها و پارك‌های متعلقه برای مالكیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالكیت صادر شود. مشخصات كامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
مواد 3 و 4 به شرح ذیل مربوط به قسمتهای مشترك است:
ماده 3 مقرر می‌دارد: قسمت هائی از ساختمان، اراضی و متعلقات آنها كه به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركا می‌باشد قسمتهای مشترك محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره: گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترك ممنوع است.
قسمتهای مشترك در مالكیت مشاع تمام شركای ملك است. هر چند كه در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.
ماده 4 – قسمتهای مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمان‌ها عبارتند از:
الف – زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد
ب – تأسیسات قسمتهای مشترك از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهویه، رخت شویخانه،تابلوهای برق، كنتورها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان اتاق سرایدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل؛ (لوله‌های فاضل آب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره.
پ: اسكلت ساختمان
ت: درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها كه خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته اند.
ث: تأسیسات مربوط به راه پله‌ها از قبیل وسائل تأمین كننده روشنائی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور، و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی
ج – بام و كلیه تاسیساتی كه برای استفاده عموم شركا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است
ح – نمای خارجی ساختمان
خ – محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
نتایجی كه از مواد قانونی فوق الذكر به دست می‌آید این است كه وقتی مالك ملكی، بر روی ملك خود آپارتمان احداث می‌كند هر چند ملك وی قبل از احداث آپارتمان دارای یك پلاك ثبتی است ولی بعد از احداث آپارتمان موظف است
اولا: با توجه به مواد قانونی قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن به شرح فوق قسمتهای اختصاصی و قسمت اشتراكی را به هنگام ساختن كاملا پیش‌بینی نماید و قسمتهای مشترك را طوری تعبیه نماید كه تمامی مالكین آپارتمان‌ها بتوانند از قسمتهای مشترك استفاده نمایند.
ثانیا: پس از اتمام عملیات ساختمانی، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاك و ارائه پایانكار صادره از سوی شهرداری نسبت به تفكیك واحدهای آپارتمانی مبادرت نماید به طور یكه برای هر واحد آپارتمانی یك پلاك فرعی مجزا در نظر گیرد. بند 318 مجموعه بخش نامه‌های ثبتی مقرر می‌دارد، نسبت به آپارتمان‌هائی كه با رعایت ضوابط مقرره، تفكیك شده است در صورت درخواست مالك، اداره ثبت بر اساس صورت مجلس تفكیكی و با ابطال سند مالكیت اولیه در مورد هر یك از آپارتمان‌ها سند مالكیت تفكیكی جداگانه صادر و تسلیم نمایند. (بخشنامه 4460/3 - 31/6/55 اصلاحی) در سند مالكیت هر یك از واحدها ضمن اینكه قسمت اختصاصی هر واحد ذكر می‌شود قسمتهای اشتراكی در آن درج می‌شود بطوریكه قسمتهای اشتراكی در سند مالكیت همه واحدها درج می‌گردد كه این بدین معناست كه مالكیت قسمتهای اشتراكی به صورت مشاعی و متعلق به همه است.
وقتی مالكیت مشاعی متعلق به همه است استفاده اختصاصی برای مالكین واحدها ممنوع است.
گفتار دوم: بررسی ماهیت معاملاتی كه بدون در نظر گرفتن قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی صورت می‌پذیرد
طرح بحث:
در گفتار اول كلیاتی در خصوص قانون و آئین نامه تملك آپارتمان‌ها بالاخص از جهت در نظر گرفتن قسمتهای اختصاصی و قسمتهای اشتراكی به هنگام احداث و همچنین به هنگام تفكیك واحدهای آپارتمانی گفته شد، حال ممكن است مواردی پیش آید كه مالك آپارتمان به هنگام احداث و یا به هنگام تفكیك قوانین مزبور را رعایت نكند عدم رعایت قوانین مزبور ممكن است به چند حالت ذیل جلوه نماید:
حالت اول - بررسی ماهیت معامله ملكی كه مالك آن را از حالت مشاع خارج ساخته و مستقلا به فروش رساند؛
قسمتهای مشترك را كه متعلق به همه مالكین واحدهاست، با توجه به قانون و آئین نامه كه بایستی به صورت مشاعی و مورد استفاده همه قرار گیرد، مالك آن را از حالت مشاعی خارج‌نماید و به صورت یك قسمت جداگانه در آورد و به اشخاص دیگر یا به یكی از مالكین واحدها و یا به شخص ثالث كه هیچ مالكیتی در هیچ یك از واحدهای آپارتمانی ندارد بفروشد. به عنوان مثال محوطه ساختمان را كه مشاع و متعلق به همه مالكین واحدهاست، به صورت یك قسمت جدا نموده و آنرا به شخص ثالث یا به یكی از مالكین واحدها منتقل نماید و یا...
حالت دوم - بررسی ماهیت معامله ملكی كه جزء ملحقات آپارتمان می‌باشد ولی مستقلا به فروش می‌رسد، یا بعضی از قسمتهای اختصاصی كه بایستی به صورت ملحقات یك واحد آپارتمانی باشد آن را مستقل نماید و سپس آن را به شخص ثالث غیر مالك واحد آپارتمانی بفروشد به عنوان مثال پاركینگ هرچند اختصاصی است ولی مختص به هر واحد است ولی بدون اعتنا به اینكه پاركنیگ متعلق به یك واحد مربوطه است آن را به صورت یك قسمت جداگانه در آورد و بالاخص به یك شخص ثالث كه در مجموعه آپارتمان هیچ گونه مالكیتی ندارد بفروشد. در خصوص هر یك از حالتهای اول و دوم توضیح خواهیم داد.
در خصوص حالت اول باید گفت از آنجا كه فلسفه قرار دادن بخش هائی از آپارتمان به عنوان قسمت مشترك و مشاع و متعلق به همه مالكین واحدها، همانا استفاده بهتر و زندگی راحت تر برای مالكین همه واحدهاست. لذا جدا كردن بخشی از قسمتهای مشترك و منحصر كردن آن و استفاده اختصاصی از آن نه تنها عمل غاصبانه محسوب می‌شود و خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها كه قانون آمره است می‌باشد، بلكه فروش آن پس از جدا كردن و منحصر جلوه دادن به طریق اولی یك روش غیر قانونی است و ضمانت اجرای چنین معامله‌ای بطلان است زیرا خلاف قانون آمره است.
در خصوص غاصبانه بودن تصرف یكی از مالكین در قسمت مشترك هر چند موضوع این مقاله نیست ولی بیانگر اهمیت این موضوع است كه قسمت مشترك متعلق به همه است.
دادنامه شماره 202-21/3/73 صادره از شعبه 46 دادگاه حقوقی 2 تهران كه نشانگر این اهمیت است می‌تواند مفید باشد. دعوی خواهان آقای سید حسن به شرح دادخواست و صورت جلسه مورخ 22/8/72 دادگاه خلع ید خواندگان از حیاط جنوبی یك باب انباری احداثی در ملك پلاك ثبتی 1519 فرعی از 135 اصلی واقع در قیطریه می‌باشد و در توضیح اظهار داشتند با خواندگان مجتمعا مالك مجموعه 8 واحدی آپارتمان‌های احداث شده در عرصه مذكور می‌باشند. لیكن نامبردگان بخشی از قسمتهای مشترك را كه عبارت از حیاط جنوبی و یك باب انباری [می‌باشد] را انحصارا متصرف شده از استیفای آنان امتناع می‌نماید و در جهت اثبات ادعا به صورت مجلس تفكیكی و اسناد مالكیت و اظهار نظر كارشناس استناد كرده اند كه قطع نظر از اینكه آقای كارشناس پس از بررسی سابقه ثبتی در صورت جلسه تفكیكی به شرح نظریه وارده به شماره 666/8/12/72 یك باب انباری زیر زمینی و حیاط جنوبی مورد بحث را نیز جزء مشاعات و مشترك بین 8 دستگاه آپارتمان اعلام كرده است نظر به اینكه خوانده ردیف 1 با اقرار به این مسئله، به تصرف انحصاری خود در حیاط جنوبی اذعان و خوانده ردیف 2 با قبول مشاعی بودن انباری و تصرف منحصر خود در یك باب انباری صحه گذاشته است.
مطابق مواد 308 و 311 قانون مدنی و همچنین قانون تملك آپارتمان‌ها عمل خواندگان غصب تشخیص و حكم به خلع ید آنان از قدر السهم مشاعی خواهانها در یك باب حیاط جنوبی و انباری موجود در زیر زمین صادر و اعلام می‌دارد....» شعبه 46 دادگاه حقوقی 2 تهران.
وقتی تصرف مادی یكی از مالكین در قسمت مشاعی با توجه به قانون تملك آپارتمان‌ها منع شده است، به طریق اولی در راستای بند یك فوق‌الذكر چنانچه قسمت مشاعی مزبور جدا و منفك گردد و بر آن قسمت مزبور معامله‌ای صورت پذیرد ضمانت اجرای چنین معامله‌ای بطلان است.
دادنامه شماره 669/210 – مورخه 9/12/74 صادره از سوی شعبه 21 دیوان عالی كشور به شرح ذیل می‌تواند پشتوانه استدلال فوق‌الذكر باشد.
در مورخه 4/4/70 وكلای تجدید نظر خواه دادخواستی به طرفیت تجدیدنظر خوانده به‌خواسته الزام خوانده به اخذ پایان كار از شهرداری و انتقال رسمی شش دانگ یك باب زیر زمین ساختمان كه (ظاهرا قسمت مشترك همه واحدهای آپارتمانی بوده است) مستحدثه در پلاك ثبتی 7161 – 7167 فرعی از 3526 اصلی بخش سه تهران و مطالبه خسارت به دادگاه حقوقی یك تهران تسلیم و توضیح داده‌اند كه خوانده به موجب مبایعه نامه 20/10/67 زیر زمین آن را به موكل فروخته و سی میلیون ریال از ثمن معامله را نقدا گرفته قرار بود ما بقی را در دفتر خانه دریافت نماید ولی تا به حال خوانده از مراجعه به شهرداری و تفكیك ساختمان امتناع می‌ورزد و خواسته فوق را تكرار نموده اند.
مفاد قرار داد مورخه 21/10/67 استنادی وی خواهان این است كه خوانده زیر زمین موصوف را با یك برق سه فاز و گاز مشترك به خواهان فروخته تاریخ حضور در دفتر خانه هم مشخص شده است.
در بین مدارك اظهار نامه‌ای وجود دارد كه خوانده (فروشنده) به خواهان (خریدار) ارسال نموده و عنوان كرده كه بیاید و بیعانه را از او دریافت نماید زیرا اگر زیر زمین را تحویل خریدار بدهد و خریدار درب را باز كند شهرداری به علت تخلف ساختمانی پایان كار نخواهد داد. متقابلا خواهان (خریدار) به فروشنده اظهار نامه ارسال و از وی خواسته‌اند دلیل مبنی بر اینكه مبیع (زیرزمین) جزء قسمتهای اختصاصی بوده نه مشاعات، ارائه دهد و الا به عنوان فروش مال غیر تحت پیگرد قرار خواهد گرفت.
دادخواست متقابل از سوی خوانده (فروشنده) داده شده و به همین شعبه ارجاع شده كه فروشنده در دادخواست توضیح داده كه نا اگاهانه زیر زمین را به موجب قرارداد 20/10/67 با خوانده معامله كرده سی میلیون ریال دریافت كرده است. به شهرداری مراجعه نموده ولی شهرداری اعلام نموده چنانچه زیر زمین به انبار مسكونی تبدیل شود و راه زیر زمین بسته شود امكان تفكیك نیست. ( طی نامه شماره 6443 4/11/50 – 14/1/68) لذا خواهان دعوی متقابل خواستار ابطال معامله می‌باشد. وكلای خواهان دعوی اصلی (خوانده متقابل) عنوان نموده اند كه معامله به صورت قطعی واقع شده و شرایط در ماده 190 ق. م رعایت شده و خوانده دعوی اصلی ( خواهان دعوی متقابل) باید دلیلی برای بطلان ارائه نماید و از آنجا كه زیر زمین دارای درب مجزا بوده مزاحمتی برای رفت و آمد ساكنان آپارتمان‌ها ندارد و فروشنده موظف بوده قبلا آپارتمان را تفكیك كرده آنگاه بفروشد و اكنون هم در صورتی كه هزینه‌های متعلقه را به شهرداری بپردازد امكان تفكیك است [و] حقوق موكل (خریدار) رعایت می‌شود دادگاه دو پرونده را توامان رسیدگی نموده قرار معاینه محل و تحقیق محلی صادر و اجرا نموده سوابق و وضعیت ثبتی را از اداره ثبت استعلام و اعلام ختم دادرسی نمود به این توضیح كه: «با عنایت به نامه شهرداری [دائر] بر اینكه با تبدیل زیر زمین به انبار مسكونی و انسداد راه زیر زمین اقدام به تفكیك میسر نیست و اینكه مراتب عدم امكان تفكیك به خوانده دعوای تقابل (خریدار) ابلاغ شده با توجه به قاعده لاضرر و اینكه حسب ظاهر پرداخت عوارض مربوطه و تبدیل زیر زمین مبلغ معتنابه می‌باشد و بیش از قیمت ملك است و تكلیف مالایطاق و موجب عسر و حرج می‌گردد حكم به بطلان قولنامه مورخه 20/10/67 و استرداد مبلغ و تحویل آن به خواهان دعوی اصلی صادر می‌نماید و دعوی خواهان اصلی به طرفیت خوانده دعوی اصلی دائر بر اخذ پایانكار از شهرداری انتقال رسمی زیر زمین را مردود اعلام نموده است.
این رای از سوی خواهان دعوی اصلی تجدید نظر خواهی گردید كه در شعبه 21 دیوان عالی كشور بررسی شد و دیوان عنوان نمود كه ایرادات وكلای تجدید نظر خواه تكراری است لذا دادنامه تجدید نظر خواسته را تائید نمود.
رای صادره كاملا با اصول و موازین قانونی منطبق است و محاكم بایستی به‌طور قوی از هر گونه اقدام یا معامله‌ای كه از اشخاص بر خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها صورت گیرد را صراحتا باطل اعلام نمایند ولی با كمال تعجب بعضی از محاكم بدون توجه به فلسفه قانون مزبور بعضا آرائی صادر می‌كنند كه به هیچ وجه منطبق با روح قانون مزبور و آمره بودن آن نیست. رای ذیل از جمله آرائی است كه موجبات شگفتی است و قابل انتقاد است.
دادنامه شماره 76-74 مورخه 2/2/74 صادره از سوی شعبه 47 دادگاه حقوقی 2 تهران بدین شرح است كه خواهانها خانم‌ها فاطمه و زهره با وكالت آقای حسینی دعوائی به خواسته اصلاح صورت مجلس تفكیكی به طرفیت اداره ثبت قلهك و آقای جلال طرح نموده است. خواسته وكیل خواهانها صدور حكم بر الزام آقای جلال به چهار خواسته است كه یكی از خواسته‌ها این است كه چون در اداره ثبت صورت جلسه تفكیكی به نحوی تنظیم شده است كه حیاط صرفا متعلق به مالك طبقه همكف گردیده است كه وكیل خواهانها استدلالش این است كه چون حیاط مشترك است لذا از ابتدا صورت جلسه تفكیكی در این مورد كه حیاط را مختص مالك طبقه اول قرار داده امر غیر قانونی و خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها است.
دادگاه موضوع را به كارشناس ارجاع نموده و در نهایت رأی داده است مبنی بر اینكه «با توجه به اسناد مالكیت اصحاب دعوی و صورت جلسه تفكیكی حق بهره گیری از حیاط صرفا از آن مالك است و دعوی خواهانها در خصوص حیاط فاقد وجاهت قانونی و فنی است و مغایرتی نیز با قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی نداشته و خریداران در زمان خرید هر واحد آپارتمانی از این مساله اطلاع داشته و با توجه به آن ارزش هر واحد آپارتمان تعیین شده است نه بیشتر..... بنا به جهات اشعاریه دادگاه دعوی وكیل خواهانها را در این قسمت غیر ثابت تشخیص و به بطلان آن اصرار رای می‌نماید.»
رای مزبور شاید با قواعد عام قانون مدنی صحیح جلوه كند ولی با توجه به قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی كه قانون خاص می‌باشد و با فلسفه خاصی تدوین یافته و آمره بودن آن كاملا واضح است به هیچ وجه رای صحیح نمی‌تواند باشد و فاقد اعتبار است زیرا حیاط از دیدگاه قانون تملك آپارتمان‌ها مشترك است و متعلق به همه واحدها است و نمی‌توان آن را مجزا و برای یك واحد اختصاص دهد اما در خصوص حالت دوم فوق الذكر كه بعضا مالك آپارتمان قسمت اختصاصی را كه بایستی به صورت ملحقات یك واحد آپارتمانی باشد آن را مستقل می‌نماید و سپس آن را به شخص ثالث غیر مالك واحد آپارتمانی می‌فروشد به عنوان مثال پاركینگ هر چند اختصاصی است ولی مختص به هر واحد است ولی بعضا مالك بدون اعتنا به اینكه پاركنیگ متعلق به یك واحد مربوطه است آن را به صورت یك قسمت جداگانه در می‌آورد و بالاخص اینكه آن را به شخص ثالث كه در مجموعه آپارتمان، هیچ گونه مالكیت ندارد می‌فروشد در این خصوص نظرات مشورتی قضات به شرح ذیل اعلام شده است كه ضمن طرح سئوال، نظرات مطروحه نیز گفته می‌شود.
سوال: آیا با توجه به قانون تملك آپارتمان‌ها، مالك آپارتمان می‌تواند آپارتمان اختصاصی خود را به كسی و انباری یا پاركینگ مربوط به آن را به شخص دیگری به طور جداگانه بفروشد یا خیر و در صورت ممنوعیت چنانچه این معاملات صورت گرفته باشد راه چاره چیست ؟
در تاریخ 6/12/66 راجع به مسئله فوق چهار نظر ایراد گردید
نظر اول كه به اكثریت آرا اعلام شد:
اگر چه انباری یا پاركینگ حسب قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن از قسمتهای مشترك نبوده و جزء قسمتهای اختصاصی است لیكن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است نمی‌تواند مالك مستقل داشته باشد و فروش انباری یا پاركینگ با روح قانون تملك آپارتمان‌ها كه از قواعد آمره است سازگاری ندارد زیرا تالی فاسد معامله مذكور این خواهد بود كه اجنبی بدون داشتن مالكیت نسبت به آپارتمان یا حق استفاده از قسمتهای اشتراكی از یك مجتمع مسكونی بتواند اتومبیل خود را در پاركینگ آنجا بگذارد و یا متصرف انباری شود و احتمالا از آن استفاده برخلاف منظور نماید و یا لزوما از قسمتهای مشترك ساختمان استیفای منفعت كند، در حالی كه حق استفاده از قسمتهای اشتراكی فقط برای مالكین یا متصرفین آپارتمان‌ها شناخته شده است و لاغیر. از این رو باید گفت این امر امكان عملی نداردو مستلزم مزاحمت مالكین و متصرفین سایر آپارتمان‌ها و تجاوز به حقوق آن‌هاست. نتیجه اینكه در ما نحن فیه، مالك آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی و پاركینگ یا انباری آن را كه معمولا در سند تفكیكی دارای پلاك علیحده نیست به دیگری بفروشد و اگر فرضا خریدار آپارتمان هم راضی شده باشد كه آپارتمان را بدون پاركینگ یا انباری معامله نماید باز هم مالك نمی‌تواند آنها را به غیر از مالكین آپارتمان‌های آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غیر، چنانچه مبایعه‌نامه عادی بود مملك و قابل ترتیب اثر قانونی نیست و اگر رسمی باشد مالك یا مالكین سایر آپارتمان‌ها به عنوان ذی‌نفع میتوانند بطلان معامله مذكور را از دادگاه بخواهند.
نظر دوم: نظر به اینكه پاركینگ یا انباری به موجب قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن از قسمت اختصاصی است و چون هر مالك حق دارد در حصه اختصاصی خود هر گونه تصرف نموده و مثلا آن را به اجاره دهد یا به فروش رساند درما نحن فیه نیز مالك انباری یا پاركینگ می‌تواند آن را به صورت جدای از آپارتمان به دیگری منتقل نماید و چنین معامله صحیح و دارای آثار قانونی است و تصریحی بر منع آن نیست به هر حال خریدار آپارتمان كه حاضر شده آن را بدون پاركینگ یا انباری معامله نماید مأخوذ به قرارداد خویش است. [لذا] او و همچنین مالكین آپارتمان‌ها نمی‌توانند متعاقبا حسب مورد الزام فروشنده را به انتقال انباری یا پاركینگ و در صورت انتقال آنها به غیر، بطلان معامله را از دادگاه درخواست نمایند.
نظر سوم: با توجه به قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن فروش انباری یا پاركینگ مربوط به آپارتمانی از یك مجتمع به غیر از مالكین آپارتمان‌های آن مجتمع جایز نیست.
نظر چهارم: چنانچه انباری یا پاركینگ به موجب سند تفكیكی اولیه دارای پلاك علیحده از آپارتمان بوده و یا دادگاه با توجه به قانون ثبت و مقررات شهرداری ضمن صدور رای قطعی، تصرف در آن را مجاز دانسته باشد فروش آن به هر شخص، خالی از اشكال است و نمی‌توان بطلان آن معامله را تقاضا نمود در غیر این صورت معامله نسبت به انباری یا پاركینگ به طور مستقل قانونی نبوده و باطل است. با توجه به چهار نظر مذكور كه نظریه اول به عنوان نظریه اكثریت ارائه شد، از نظر نگارنده نظر دقیق و قانونی و منطقی [همین نظریه] است؛ زیرا نظریه مزبور با فلسفه تدوین و تصویب قانون تملك آپارتمان‌ها كاملا منطبق است و اگر جز این باشد قانون مزبور بیهوده جلوه می‌گردد و عملا زندگی در آپارتمان را برای افراد دچار مشكل می‌كند بنابراین با توجه به آمره بودن قانون معاملاتی كه بر خلاف قانون تملك آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی صورت پذیرد بایستی از سوی محاكم باطل اعلام گردد و در واقع قانون مزبور را باید از مصادیق استثنائات وارد بر اصل حاكمیت اراده دانست.
نتیجه‌گیری
در مورد قانون تملك آپارتمان‌ها كه ازمصادیق قوانین تحدید مالكیت است نیزگفته شد هرگاه یكی از مالكین آپارتمان‌ها قسمت مشاعی آپارتمان‌ها را جدا نموده ونسبت به فروش آن اقدام نماید چنین معامله‌ای باطل است و هرگاه مالك واحد آپارتمانی، بعضی ازقسمت‌های اختصاصی - كه بایستی به صورت ملحقات یك واحد آپارتمانی باشد - بفروشد به عنوان مثال پاركینگ كه اختصاصی هر واحد است ولی مالك بدون اعتنا به اینكه پاركینگ متعلق به یك واحد مربوطه است، آن را به‌صورت یك قسمت جداگانه درآورد و به شخص ثالث كه در مجموع آپارتمان هیچ‌گونه مالكیتی ندارد بفروشد در این مورد گفته شد [كه] ماهیت چنین معامله‌ای باطل است.
فهرست منابع:
قهرمانی، اسداله: مجموعه قانون تملك آپارتمان‌ها وآیین‌نامه اجرایی با آخرین اصلاحات و تاریخچه تكوین و تحول قانون، چ1، آینده، انتشارات كاوشگر، 1377.
گزیده آرای دادگاه حقوقی، تهران، انتشارات میزان،1374.
نوبخت، یوسف: مجموعه اندیشه‌های قضائی،چ 1، انتشارات كیهان،1376.
قانون تملك آپارتمان‌ها وآئین نامه اجرایی آن مصوب 1343/2/16.
قانون ثبت اسناد واملاك مصوب سال 1310.
قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاك مصوب 1365.
+ نوشته شده در دوشنبه ۷ شهریور ۱۳۹۰ ساعت 15:52 توسط رامین خوارزم
|